Le permis de construire, également appelé « permis de construction », est une autorisation d’urbanisme validant la réalisation et la modification d’une construction, quand elles sont conformes aux règles d’urbanisme de la commune.
Formulaire, documents, délais, validité… Nombreuses sont les questions posées au sujet de ce document administratif, qui représente bien davantage qu’une simple formalité.
Questions auxquelles nous allons essayer de répondre.
- Les travaux de construction, d’agrandissement, d’extension, de surélévation, d’aménagement de combles, quand la création de surface de plancher est supérieure à 40 m2, 20 m2 si le bien est dans une zone couverte par le PLU (plan local d’urbanisme).
- Ces mêmes travaux, si la surface de plancher totale de l’habitation est portée à plus de 150m2.
Dans ce cas, il est également obligatoire de faire appel à un architecte.
- Les changements de destination (par exemple, un commerce en habitation, ou inversement), dès lors que ce changement nécessite des travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment.
- Les travaux entraînant, à la fois, la modification du volume du bâtiment et le percement ou l'agrandissement d’une ouverture sur un mur extérieur. Idem quand on rehausse les murs pour installer une fenêtre de toit.
- Les piscines de plus de 100 m² et les abris de piscine dépassant 1,80 m de hauteur. .
- Les terrasses de plus de 20 m² qui nécessitent une surélévation.
- Les abris de jardin, garages, cabanes dont la surface de plancher est supérieure à 20 m².
La constitution du dossier de demande de permis de construire ne s’improvise pas.
L’assistance d’un professionnel peut s’avérer très utile, car il s’agit d’un dossier complexe exigeant du temps et des connaissances techniques.
Le temps perdu pour absence ou non-conformité des pièces retarde d’autant le début des travaux.
Le formulaire Cerfa correspondant au projet de construction.
- Cerfa n° 13406*06 pour la construction d’une maison individuelle.
- Cerfa n° 13409*06 pour les autres projets.
Il s’agit d’un document cartographique.
- Il permet de situer le terrain d’implantation du projet au sein de la commune, d’identifier toutes les caractéristiques du terrain et les règles d’urbanisme applicables.
- Indiquer l’échelle (habituellement 1/5000ème) et la direction du Nord.
1 exemplaire par dossier + 5 exemplaires supplémentaires.
Il s’agit d’une représentation du projet dans sa totalité, sous ses trois dimensions, avec tous les éléments de sa composition.
- Il permet d’identifier l’ensemble des caractéristiques du terrain (altimétrie, limites, aménagements, arbres présents, arbres à supprimer ou à planter, situation au regard des voies publiques).
- Si le terrain est libre de toute construction, faire apparaître l’emplacement prévu pour le raccordement aux réseaux d’eau et d’assainissement, ou l’installation d’assainissement individuel.
1 exemplaire par dossier + 5 exemplaires supplémentaires.
Il s’agit d’une représentation du profil du terrain et des éléments existants et à créer, qui le composent.
- Il permet de mettre en évidence le profil du terrain (la pente du sol), avant et après travaux, et illustre la manière dont les constructions occupent le sol par rapport à celui-ci.
- Le volume extérieur des constructions doit être indiqué.
1 exemplaire par dossier + 5 exemplaires supplémentaires.
Il s’agit d’un document écrit, fournissant des éléments d’information sur le terrain et les travaux.
- ll décrit les caractéristiques initiales du terrain et précise la façon dont les travaux sont prévus.
- Les matériaux et les couleurs du projet doivent être précisés.
1 exemplaire par dossier.
Il s’agit d’un plan illustrant le projet jusque dans ses détails et permettant d’apprécier la conformité architecturale du projet avec les règles d’urbanisme.
- Il représente l’aspect extérieur de l’ensemble du projet.
- Doivent apparaître tous les éléments de la façade et de la toiture, les matériaux utilisés et leur couleur.
1 exemplaire par dossier.
Il ne s’agit pas d’un plan, mais d’une illustration en perspective, ou d’un photomontage, réalisé selon une vue éloignée.
- Il indique la façon dont le projet s’inscrit dans le paysage et se situe par rapport aux constructions avoisinantes.
1 exemplaire par dossier
- Cette photo doit montrer les constructions et terrains à proximité immédiate de la construction.
1 exemplaire par dossier (mais ne pas hésiter à joindre plusieurs photos).
• PCMI9
- Certificat indiquant la surface constructible.
• PCMI10
- Certificat d’achèvement des équipements desservant le lot.
• PCMI17
- Attestation préfectorale de la validité de demande d’autorisation de défrichement.
Démolition avant travaux.
• PCMI18
- Justification de dépôt de demande du permis de démolir et son acceptation.
• PCMI11
- Copie des dispositions des cahiers des charges de cession des terrains.
Installation de fosse septique.
• PCI12-2
- Attestation de conformité du projet d’installation.
• PCMI13
- Attestation d’un contrôleur technique.
Zone soumise à un plan de prévention des risques (PPRI).
• PCMI14
Étude par un architecte ou un expert agréé.
• PCMI20
Accord du gestionnaire pour engager la procédure.
Immeuble inscrit au titre des monuments historiques / Immeuble adossé à un immeuble classé / Situé dans un secteur sauvegardé / Situé dans une zone de protection du patrimoine.
• PCMI21
Notice indiquant les matériaux utilisés et les modalités d’exécution.
Etc. etc.
- Le dépôt de demande de permis de construire doit être déposé en mairie, ou adressé par pli recommandé avec AR, en 4 exemplaires.
- À compter de la date de réception, attestée par la remise d’un récépissé, l’administration dispose de deux mois pour instruire le dossier dans le cas d’une maison individuelle, et trois mois pour les autres projets.
En l’absence de réponse dans ces délais, la demande de permis de construire est considérée comme acceptée.
- Dès la réception de l’autorisation de construction, il est obligatoire d’en afficher un extrait sur le terrain, en utilisant un panneau de chantier réglementaire.
- Ce panneau doit rester en place pendant une durée minimale de 2 mois, et ne peut être retiré qu’à la fin des travaux.
- La mairie doit également afficher le permis de construire dans ses locaux, dans les 8 jours qui suivent la notification d’acceptation.
Le public dispose de 2 mois pour contester la construction.
- 3 ans à compter de sa date de délivrance.
- Si les travaux n’ont pas démarré dans ce délai, le permis est caduc. Idem en cas d’interruption de chantier supérieure à un an.
- Possibilité de demande de prolongation : deux fois un an.
- Si la demande de permis de construire n’est pas acceptée, envoi d’une lettre recommandée avec AR, ou par pli d’huissier, à la personne qui a signé le refus ou à son supérieur hiérarchique, en argumentant sur le non-fondé du refus.
- En cas de nouveau refus, il faut s’adresser au tribunal administratif.
- Si une personne souhaite contester la validité du permis de construire, elle dispose de deux mois, à dater de la date d’affichage du permis pour saisir le maire par pli recommandé avec AR.
- Elle doit ensuite en informer le titulaire du permis de construire par courrier recommandé avec AR dans les 15 jours francs.
- Si la demande d’annulation est refusée, la personne qui conteste la validité du permis peut saisir le tribunal administratif par voie de recours contentieux.
Généralement, le recours à un architecte n’est pas obligatoire si le projet concerne une construction dont la surface de plancher ne dépasse pas les 150 m2.
Il en est de même quand il s’agit de travaux d’agrandissements ne portant pas la superficie du bâtiment existant à plus de 150 m2.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous conseillons de faire appel à un architecte, même quand le code de l’urbanisme ne l’impose pas. En effet, l’accompagnement d’un architecte pour la réalisation de la demande de permis de construire, garantit que celle-ci sera effectuée dans le parfait respect des obligations en vigueur.
Quand on connaît la complexité des obligations techniques et administratives à respecter, le métier et l’expérience nécessaires pour la réunion et la réalisation d’éléments graphiques où la moindre cote et le plus petit détail peuvent venir compromettre l’ensemble du dossier, pourquoi prendre le risque de perdre du temps, donc de l’argent ?
Au-delà de l’accompagnement pour la réalisation de la demande de permis de construire, nous conseillons de faire appel à l’expertise d’un architecte pour mener le projet de bout en bout.
L’architecte est un homme, ou une femme, de terrain qui connaît les tendances, les matériaux et leurs performances, les meilleures solutions techniques et esthétiques.
Il maîtrise la sélection des entreprises, la négociation des tarifs, la coordination des différents corps de métier, le suivi de l’avancement des travaux dans le respect des délais.
De quoi relativiser ses honoraires…
- Gratuite.
- Taxe d’aménagement : dépendante de la superficie de la construction, sa valeur au m2.
- Gestion du dossier de demande de permis de construire et dépôt en mairie : 50 € HT/m2
Minimum : 1500 € HT.
- Prestation complète (de l’étude de faisabilité à la réception du chantier, demande de permis de construire comprise) : 8 à 15% du montant total HT des travaux.
- Attestation par un bureau d’étude thermique : de 50 € à 750 € TTC.
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