Le statut fiscal LMNP, loueur meublé non professionnel, régit la location de logements meublés, directement habitables par le locataire. La location peut être de longue ou de courte durée.
En notre qualité de spécialistes de l’investissement locatif, clé en main, en Île-de-France, nous connaissons bien ce sujet et allons tenter d’apporter les réponses les plus précises et didactiques possible à tous ceux qui s’interrogent sur son imposition, en développant particulièrement le statut LMNP longue durée.
Le logement doit être loué meublé, c’est-à-dire que le locataire doit pouvoir s’y installer avec ses seules affaires personnelles pour y habiter. La liste des meubles obligatoires a été fixée par décret en 2015.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’apprécie au niveau du foyer fiscal et s’applique à l’ensemble des locations meublées de ce foyer.
Selon l’article 155-IV du code général des impôts, l’activité de loueur en meublé est exercée à titre non professionnel (LMNP) lorsqu’au moins l’une de ces deux conditions est remplie :
- Les recettes annuelles retirées de l’activité de loueur par l’ensemble du foyer fiscal n’excèdent pas 23 000 €.
- Ces recettes n’excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires* au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
*Y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
En location meublée, les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers.
Les loueurs en meublés non professionnels ont le choix entre trois régimes fiscaux, en fonction de leur chiffre d’affaires :
- Le micro-BIC
- Le réel simplifié
- Le réel normal
Ce régime s’applique si les recettes des loyers ne dépassent pas 72 600 €.
Le seuil était auparavant de 70 000 €.
Il donne droit à un abattement forfaitaire, pour charges, égal à 50 % des loyers encaissés et ne permet pas au loueur de déclarer un déficit.
En résumé : avec le régime micro-BIC, seuls 50 % des revenus locatifs sont soumis à l’impôt.
Pour la déclaration en ligne sur impots.gouv.fr, il faut cocher la case « Revenus des locations meublées non professionnelles » et pour la version papier « Déclaration n°2042 C PRO dans le cadre des locations meublées non professionnelles ».
NB. : Il existe un régime micro-Bic avec 71 % d’abattement qui concerne uniquement les gîtes, les chambres d’hôtes et les locations saisonnières classées Meublé de Tourisme.
Avec ce régime seuls 29 % des revenus locatifs sont soumis à l’impôt.
Il s’applique quand les recettes des loyers sont comprises entre 72 600 € et 247 000 €.
Les seuils étaient auparavant de 70 000 et 238 000 €
Les charges locatives sont déclarées au réel et le principe de l’amortissement rend ce régime très performant pour les investisseurs.
En résumé : le régime réel simplifié permet de réduire très favorablement l’imposition quand les charges sont importantes.
Ce régime peut s’appliquer, sur option, aux loueurs ayant des recettes inférieures à 72 600 € et qui sont normalement soumis au régime micro-BIC.
Cette démarche ne présente aucun intérêt si le montant des charges déductibles est inférieur à 50 % des revenus locatifs.
Le régime réel simplifié nécessite de tenir une comptabilité assez lourde, Revenus-Locatifs.com conseille vivement de faire appel à un expert-comptable.
Outre le gain de temps, celui-ci permet de faire les meilleurs choix fiscaux. Ses honoraires sont déductibles des revenus locatifs et pour 2/3 de l’impôt sur le revenu dans le cas d’un Centre de Gestion Agréé (CGA)
Il faut également savoir que la signature d’une liasse fiscale LMNP par un expert-comptable diminue fortement les risques de contrôle par l’administration fiscale.
Il n’existe pas, à notre connaissance, de liste « officielle » de charges déductibles, au régime réel, et celles-ci sont fréquemment laissées à l’appréciation de l’expert-comptable qui effectue la déclaration. On peut tout de même citer dans les plus courantes :
- Les primes d’assurance (Assurance loyer impayé et Propriétaire non occupant)
- Charges de copropriété
- Entretien et petites réparations (sous forme d’amortissement)
- Honoraires d’agence (pour trouver un locataire ou gérer le bien)
- Taxe foncière
- Téléphone, internet et électricité (abonnements et consommation intégrés dans le montant du loyer mais payés par le propriétaire)
- Intérêts d’emprunt et frais de dossiers (si l’emprunt a été effectué dans l’année).
Il s’applique quand les recettes des loyers sont supérieures à 247 000 €.
La différence majeure avec le régime réel simplifié réside dans le détail demandé lors du remplissage des bilans comptables.
Comme ceux des locations meublées de longue durée, leurs revenus (loyers et charges) sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les régimes déclaratoires sont les mêmes : le régime forfaitaire et le régime réel.
- régime forfaitaire : abattement de 71 % si les recettes ne dépassent pas 176 200€ / an. C’est-à-dire que seuls 29 % des loyers et charges sont réintégrés à l’ensemble des revenus.
- régime réel au-delà de 176 200€ /an ou sur option si les recettes annuelles sont inférieures à ce seuil. Il n’y a aucun intérêt de demander à bénéficier de cette option si les frais et charges déductibles ne sont pas supérieurs à 71 % des recettes).
Il s’agit d’un terme comptable qui définit la possibilité de lisser l’impact d’un investissement immobilier et mobilier (hors terrain) et de la dépréciation de l’actif (ce bien) sur plusieurs années.
C’est une charge fiscale qui vient en déduction du résultat imposable et diminue (parfois jusqu’à l’annulation) le montant de l’imposition.
Chaque type de dépense possède une durée spécifique d’amortissement qui correspond à sa durée d’usage.
On évalue l’amortissement des meubles sur une durée de 5 à 10 ans (soit 10 à 20 % par an) et celui de l’immobilier et des frais d’acte sur une durée de 25 à 40 ans (soit 2,5 à 4% par an).
En ce qui concerne les dépréciations, prenons l’exemple le plus fréquent : la toiture.
On peut estimer que celle-ci perd de sa valeur tous les ans, car elle vieillit. Il est donc possible d’imputer une dépense fictive, correspondant à la perte de valeur de l’actif (le bien immobilier) à chaque déclaration annuelle.
La fiscalité est un sujet complexe et sensible. Aussi, n’hésitez pas à consulter votre centre des impôts.
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