Le statut fiscal LMP, loueur meublé professionnel, régit la location de logements meublés, directement habitables par le locataire.
Certaines conditions sont nécessaires pour que l’activité de loueur en meublé, exercée en société ou non, soit considérée comme professionnelle.
En notre qualité de spécialistes de l’investissement locatif, clé en main, en Île-de-France, nous connaissons bien ce sujet et allons vous présenter en détail ce statut qui offre de nombreux avantages.
Le logement doit être loué meublé, c’est-à-dire que le locataire doit pouvoir s’y installer avec ses seules affaires personnelles pour y habiter. La liste des meubles obligatoires a été fixée par décret en 2015.
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’apprécie au niveau du foyer fiscal et s’applique à l’ensemble des locations meublées de ce foyer.
Selon l’article 155-IV du code général des impôts, l’activité de loueur en meublé est exercée à titre professionnel (LMP) lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :
- Les recettes annuelles retirées de l’activité de loueur (total des loyers toutes charges et taxes comprises) par l’ensemble du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 €.
- Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI *, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme non professionnel et c’est le statut LMNP qui s’applique.
*Y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
Par décision du Conseil Constitutionnel, en date du 8 février 2018, il n’est plus nécessaire d’être inscrit au RCS pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel.
Le Projet de loi de finances pour 2020 supprime cette condition de l’article 155 du Code général des impôts.
Depuis le 1er janvier 2021, les investisseurs sous statut de LMP sont soumis à des cotisations sociales. Celles-ci sont comprises entre 35 et 45 % des bénéfices réalisés.
Même s’il ne réalise pas de bénéfice le bailleur en LMP doit s’acquitter de 1145 € annuels.
Auparavant, il ne relevait que des prélèvements sociaux (17,2 % des bénéfices).
La location en meublé, sans prestation de service, n’est pas soumise à la TVA.
En location meublée, les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers.
Il y a trois régimes pour la déclaration des revenus des locations meublées professionnelles. Ils dépendent de la structure juridique choisie.
Déclaration dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Déclaration sur le formulaire n°20-65-SD.
Micro-BIC.
Ce régime s’applique si les recettes des loyers ne dépassent pas 72 600 €.
Le seuil était auparavant de 70 000 €.
Il donne droit à un abattement forfaitaire, pour charges, égal à 50 % des loyers encaissés et ne permet pas au loueur de déclarer un déficit.
Si les charges sont importantes, il y a tout intérêt à opter pour le régime réel.
Il faut déclarer les revenus dans le cadre dans le cadre « Revenus industriels et commerciaux professionnels » ligne « régime micro-Bic > revenus imposables »
NB. : Il existe un régime micro-Bic avec 71 % d’abattement qui concerne uniquement les gîtes, les chambres d’hôtes et les locations saisonnières classées Meublé de Tourisme.
Les charges locatives sont déclarées au réel et le principe de l’amortissement rend ce régime très performant pour les investisseurs.
Le régime réel permet de réduire très favorablement l’imposition quand les charges sont importantes.
Charges déductibles du résultat fiscal :
- Frais d’établissement (frais de notaire, de constitution de société notamment)
- Frais d’entretien et de réparation
- Impôts locaux
- Frais de gestion et d’assurances
- Intérêts d’emprunt
- Amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans).
Il s’agit d’un terme comptable qui définit la possibilité de lisser l’impact d’un investissement immobilier et mobilier (hors terrain) et de la dépréciation de l’actif (ce bien) sur plusieurs années.
Les amortissements ne sont pas imputés sur les revenus globaux pendant la phase de réduction des charges, mais gardés en réserve. Dès que la phase de réduction des charges est terminée, on impute les amortissements sur les recettes pour les ramener à zéro.
La location meublée professionnelle est soumise au régime des plus-values professionnelles.
On peut donc demander une exonération totale de la plus-value lors de la revente du bien.
Conditions :
- Avoir exercé en LMP depuis au moins cinq ans.
- Les recettes annuelles doivent être inférieures à 90 000 € durant les deux dernières années.
- Exonération partielle si les recettes annuelles sont comprises entre 90 000 et 126 000 €.
- Les déficits éventuels peuvent être déduits du revenu global, sans limitation de montant.
- Les déficits créés par des charges engagées avant le début de la location peuvent être déduits par tiers sur le revenu des trois premières années de location (1/3 chaque année).
Les LMP peuvent échapper à l’Impôt sur la fortune immobilière qui remplace l’ISF depuis 2018.
Condition : Les recettes doivent dépasser 23 000 € annuels et représenter plus de 50 % des revenus.
Le statut LMP est très avantageux pour préparer sa succession.
Les droits à payer sont étalés dans le temps et déduits du revenu imposable des héritiers quand ceux-ci conservent le statut LMP.
Un abattement de 75 % peut-être pratiqué sur les droits si le logement est conservé pendant six ans et exploité en LMP pendant au moins cinq ans.
Ses formalités comptables sont plus spécifiques et plus contraignantes que celles du statut de loueur en meublé non professionnel.
La tenue d’une comptabilité détaillée avec bilan et compte de résultat est obligatoire
Revenus-Locatifs.com conseille vivement de faire appel à un expert-comptable.
Outre le gain de temps, celui-ci permet d’opter pour les meilleurs choix fiscaux.
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