Cet article vient en complément de celui que nous avons consacré en début de mois à la fiscalité de la location en meublé non professionnel (LMNP) et à l’imposition des revenus locatifs au régime micro-Bic et au régime réel.
Il va élargir le champ, en traitant des autres aspects de la location en meublé, et en particulier celui de loueur en meublé professionnel (LMP) suite à la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021.
Avant de développer, Revenus-Locatifs.com vous rappelle que le régime de la location meublée, qu’il s’agisse de LMNP ou de LMP, reste moins fiscalisé que le régime foncier ou celui de la Société civile immobilière (SCI) qui est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
À noter également que la location en meublé, sans prestation de service, n’est pas soumise à la TVA. L’activité de chambre d’hôtes comportant des prestations de services (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison) relève du régime fiscal de la para-hôtellerie.
Est appelée location meublée la mise à disposition d’un local garni de meubles lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n° 2015-981 du 31/07/2015).
- Depuis le 1er janvier 2021, les LMP sont obligatoirement assujettis aux cotisations sociales des indépendants
La loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) pour 2021 publiée au journal officiel a changé la donne pour les LMP en alignant les règles fiscales et sociales, mettant ainsi en cohérence le code de la Sécurité Sociale avec le code général des impôts.
Le texte de mise à jour a entériné la suppression, qui avait été actée en février 2018 par le Conseil Constitutionnel, d’une des conditions qui distinguait le LMP du LMNP : l’inscription au régime du commerce et des sociétés (RCS) qui déclenchait automatiquement l’assujettissement aux cotisations sociales.
ComptaCom note que le texte ne fait mention d’aucune réactivité et que dans l’attente d’un décret précisant les contours de cette mesure, celle-ci s’applique à partir du 1er janvier 2021.
Avant l’entrée en vigueur de cette loi, les bailleurs bénéficiant du statut LMP qui n’étaient pas inscrits au RCS devaient verser 17,2% de leurs bénéfices en prélèvements sociaux.
Depuis le 1er janvier 2021, l’inscription au RCS n’étant plus une condition obligatoire tout bailleur qui remplit les conditions définissant ce statut* doit s’acquitter du règlement des cotisations sociales de la Sécurité sociale des indépendants (SSI) représentant environ 35% des bénéfices locatifs.
Le forfait minimum pour ces cotisations sociales est de 1145 €, même en cas de déficit.
* Pour bénéficier du statut LMP, il faut générer un revenu locatif annuel supérieur à 23 000€ ET celui-ci doit représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal en France.
Avant ces changements, pour bénéficier du statut de loueur non professionnel, il suffisait de ne pas remplir une de ces trois conditions :
1- revenus > 23 000 €
2- revenus > à 50 % des revenus du foyer fiscal
3- inscription au RCS
Ne pas s’inscrire au RCS permettait de rester en statut LMNP.
- 35% n’est pas le double de 17,2%
17,2% de CSG pour les LMNP et 35% de SSI pour les LMP, ne veulent pas dire que les bailleurs en LMP sont imposés au double de ceux en LMNP. En effet, les bases imposables et les modes de calculs ne sont pas les mêmes.
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Dans le cas ou le résultat fiscal issu de l’activité de LMP est nul ou très faible, les conséquences de l’entrée en vigueur de la loi restent epsilonesques.
Et, avec le jeu des abattements par la déduction des charges et l’amortissement du bien, la majorité des bailleurs en LMP sont dans ce cas.
Si son résultat fiscal est de 0 €, le loueur en LMP doit s’acquitter du forfait de 1145 €.
Si son résultat est supérieur, il devra s’acquitter du montant des cotisations sociales des SSI (environ 35% du résultat).
Source : Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre) en date du 18 février 2021.
Comme il s'agit d'une activité professionnelle soumise au régime réel d'imposition (sauf pour la micro-entreprise), les charges suivantes peuvent être déduites du résultat fiscal (c'est-à-dire du loyer perçu) :
Par ailleurs, le bailleur en LMP peut pratiquer l'amortissement des locaux. Voir détails et conditions.
Les revenus des loyers et charges sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) comme les locations meublées de longue durée et, comme elles, il existe deux régimes déclaratoires : le régime forfaitaire et le régime réel. Se reporter à notre article sur les locations meublées.
- Régime forfaitaire : abattement de 50% si les recettes ne dépassent pas 72 600 € / an. C’est-à-dire que seuls 50% des loyers et charges sont réintégrés à l’ensemble des revenus.
- Régime réel au-delà de 72 600 € /an ou sur option si les recettes annuelles sont inférieures à ce seuil. Il n’y a aucun intérêt de demander à bénéficier de cette option si les frais et charges déductibles ne sont pas supérieurs à 50% des recettes).
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- Régime forfaitaire : abattement de 71% si les recettes ne dépassent pas 176 200€ / an. C’est-à-dire que seuls 29% des loyers et charges sont réintégrés à l’ensemble des revenus.
- Régime réel au-delà de 176 200€ /an ou sur option si les recettes annuelles sont inférieures à ce seuil. Il n’y a aucun intérêt de demander à bénéficier de cette option si les frais et charges déductibles ne sont pas supérieurs à 71 % des recettes).
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez encore des interrogations.
À très bientôt,
Kevin Savonni
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PS : Nous avions commencé, au mois d’octobre 2020, à défricher le sujet de l’affiliation au régime social des indépendants, dans notre blog.
Sources :
MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT https://www.mieuxvivre-votreargent.fr/impots/2020/12/22/location-meublee-professionnelle-cette-mesure-qui-change-la-donne/amp/
My expat
https://www.myexpat.fr/le-statut-lmp-ce-qui-change-en-2021/amp/
https://www.myexpat.fr/top-3-des-raisons-de-louer-un-appartement-meuble-quand-on-est-expatrie/amp/
ComptaCom https://investissement.compta.com/blog/lmp-et-cotisations-sociales/
Service-Public.fr https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32805
Gestion PATRIMOINE https://www.gestion-patrimoine.finance/investissement/actualite/location-meublee-connaitre-differents-regimes-lmp-lmnp-de-tourisme/
PAP https://www.pap.fr/bailleur/impots-taxes/les-revenus-des-locations-saisonnieres/a1760
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