Lorsque l’on parle d’investissement à cash-flow positif, il y a deux variables qui font bouger le montant de ce flux de trésorerie positif :
1. soit vous achetez un bien fortement décoté ;
2. soit vous louez bien au-delà du prix pratiqué sur le marché. Mais ce ne sont pas les seuls critères, car il faut également considérer le fait que ce cash-flow positif soit durable dans le temps.
Voici quelques éléments qui peuvent vous aider à caractériser un investissement en cash-flow+ durable :
- Une zone géographique dite « équilibrée » en périphérie de zone dite « tendue » où l’attractivité économique est forte.
- Un marché avec un pourcentage élevé de locataires (ce qui assure un faible taux de vacances locatives et des rendement plus élevés)
- Un marché considéré comme abordable en prix.
J’entends par abordable, pas pour votre compte bancaire, mais pour la personne qui va louer le bien dans la ville en question. Vous allez me dire, mais comment je peux savoir si le marché est attractif. Tout d’abord, il faut se fixer un objectif de rentabilité brute, par exemple 9%. Ensuite vous allez considérer jusqu’à combien une personne seule peut louer un petit appartement, disons 25m² pour notre exemple. Vous regardez ensuite le salaire moyen d’un employé dans la ville en question. Admettons que ça soit 1900€ net par mois. Sachant que vous cherchez une rentabilité brute de 9% et le salaire minimum demandé correspond à 3x le montant du loyer, vous obtenez un prix maximum de 3378€/m². Plus vous achèterez en dessous de ce prix, plus votre investissement sera rentable. Cela permet d’avoir une première approche avant de faire des recherches immobilières dans une ville que l’on ne connaît pas bien.
Actuellement, il existe des villes en Île-de-France présentant ces caractéristiques et c’est là où les équipes de Revenus-Locatifs.com sont les plus actifs. La clé d’un bon investissement est bien sûr la durabilité du retour sur investissement. Je privilégie toujours les villes avec une attractivité en termes de prix, mais également un potentiel d’appréciation du prix à moyen terme. Ce type de marché a tendance à fluctuer à la hausse au fil du temps rendant ce type d’investissement moins attractif. Pour ceux qui n’ont pas pris la vague, ce n’est pas pour autant qu’il faille abandonner, car il existe toujours des villes attractives. Pour rester informé, n’hésitez pas à contacter mon équipe.
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