Essayons d’y voir clair dans le monde de la location en meublé longue durée (la location en meublé saisonnière ne nous concernant pas).
Avant ce mois d’octobre, nous étions nombreux à avoir lu et relu l’article L611 du code de la Sécurité Sociale pour répondre à une simple interrogation : l’affiliation au SSI (Sécurité Sociale des Indépendants qui remplace le RSI) ou à l’URSAFF, suit-elle ou non la qualification fiscale de la location meublée ?
Et bon, nombre d’entre nous arrivaient à la même conclusion : pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ?
Le Blog Patrimoine donnait le ton : « La question du paiement des cotisations sociales pour les propriétaires qui louent leur logement en meublé est un sujet d’une rare complexité ».
Les règles sociales pour les LMP (Loueurs de Meublés Professionnels) et les LMNP (Loueurs de Meublés Non Professionnels) à compter du 1er janvier 2020 n’étaient pas claires. Un article du Code de la Sécurité Sociale (CSS) supprimait la condition d’inscription au RCS et un autre renvoyait à la condition d’inscription à ce même RCS.
Cette étrangeté dans la rédaction des textes applicables aux locations meublées entretenait une ambiguïté.
Comme le conseil en stratégies d’investissement Valorys Signature le faisait également, nous dégagions, alors, la possibilité de deux interprétations :
1- Devaient uniquement cotiser les exploitants de locations meublées saisonnières dont les recettes dépassaient 23 000 €. Catégorie qui ne nous concernait pas.
2- Devaient également cotiser tous les bailleurs réalisant plus de 23 000 € de recettes.
Et ce, qu’ils soient inscrits au RCS ou non, qu’ils ne réalisent pas forcément de la location saisonnière ou à titre de résidence principale, que les revenus de leur location meublée représentent ou non plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
En partant du principe que la condition alternative, location saisonnière ou inscription au RCS, n’existait plus avec la modification de l’article, seule restait la condition de recette. Ce qui impliquait que seuls les LMNP qui avaient des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € ne cotisaient pas.
Nous avions chez Revenus-Locatifs.com souvent abordé ce sujet avec nos clients partenaires et les professionnels de notre réseau.
Et, si notre optimisme nous conduit à toujours envisager l’issue la plus positive, notre réalisme nous poussait à ne pas conseiller de trop miser sur le flou de cette faille dans le Code de la Sécurité Sociale. La frénésie de transformation de nombreuses locations nues en locations meublées nous interrogeait, étant assurés qu’un jour le flou de cette faille du Code de la Sécurité sociale disparaitrait.
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Nous avions le flou, maintenant nous avons le loup.
À l’occasion du projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2021, le gouvernement vient de « clarifier » la question de l’affiliation de l’activité de location meublée à la Sécurité sociale des indépendants. Et les nouvelles ne sont pas bonnes.
Le nouveau texte est plus large que le texte fiscal de 2020 et précise que TOUS les LMP seront assujettis aux cotisations en plus des LMNP ayant une activité de meublé de tourisme dépassant 23 000 € de chiffre d’affaires.
L’article 14 de l’avant projet de loi de financement de la Sécurité Sociale supprime la condition d’inscription au RCS, qui était déjà évoquée de manière ambiguë, pour 2020, comme critère d’affiliation ou non à la Sécurité Sociale.
Seront donc affiliés à la Sécurité Sociale des Indépendants et devront payer des cotisations sociales URSAFF :
- Les exploitants de locations meublées saisonnières dont les recettes dépassent 23 000 €. Pas de changement pour cette catégorie de loueurs.
- Les exploitants de locations meublées « professionnels » LMP.
Il s’agit de ceux dont les recettes de location meublée annuelle dépassent les 23 000 € et se trouvent supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal (y compris les pensions, rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI).
Dur, dur pour ceux dont la location meublée est la principale, ou du moins une appréciable, source de revenus…
Il n’y a aucun doute, les LMP (Loueurs en Meublé Professionnel) vont donc être assujettis au paiement de cotisations sociales et non plus à des prélèvements sociaux.
À priori, les associés de SARL de famille possédant le statut de LMP devraient être soumis aux mêmes règles que les bailleurs en direct, bien que certains avocats fiscalistes (voir plus bas) pensent que les SARL de famille ne sont pas concernées par l’assujettissement au régime des travailleurs indépendants.
Nous rappelons que les cotisations sociales sont calculées sur le résultat imposable. Si ce résultat est négatif ou nul, une cotisation minimale peut être due (contrairement aux prélèvements sociaux).
Décidement, l’affiliation à la Sécurité Sociale, avec versement de cotisations à la clé, n’est vraiment pas une bonne nouvelle.
Chronologie de ce que Le Blog Patrimoine appelle « la mort programmée des LMP et la destruction de nombreuses stratégies patrimoniales » :
1- En février 2018, la suppression du critère d’inscription au RCS en tant que condition obligatoire pour être considéré comme LMP est évoquée. Elle sera confirmée dans la loi des finances pour 2020.
Même si nous avons démontré précédemment qu’il était possible de « jouer » avec cette règle, il s’agissait tout de même d’une première décision qui a fait basculer de manière automatique de nombreux loueurs du statut de LMNP à celui de LMP.
2- Maintenant, vient la Loi de financement de la Sécurité Sociale pour 2021 qui impose aux LMP l’affiliation à la Sécurité Sociale des Indépendants et donc aux cotisations URSSAF.
La messe est dite et le régime des LMP est nettement moins intéressant à partir de 2021.
C’est le double effet « Pas cool » : passage forcé des LMNP en LMP et augmentation des prélèvements.
Pour continuer sur le sujet du nouveau statut des LMP, quelques mots sur son impact financier. S’il n’est pas très préjudiciable lorsque les bénéfices sont limités, l’assujettissement aux cotisations sociales peut se révéler très couteux dans le cas de plus-value (même exonérée d’impôts).
Paul Duvaux, avocat fiscaliste : « Les plus-values à court terme, c’est-à-dire pour simplifier les amortissements fiscalement déduits dans le passé, deviendront assujetties aux cotisations des travailleurs indépendants, soit un coût d’environ 35% du montant de ces amortissements déduits fiscalement. Cela rebat les cartes, une nouvelle fois, du régime de la location meublée. »
Rien n’interdisant de contourner les évolutions défavorables, il serait bon de vérifier si les associés de SARL de famille sont concernés ou non par l’assujettissement au régime des travailleurs indépendants, s’ils ne sont pas majoritaires, et même s’ils sont en régime LMP. Selon ce conseil fiscal, il serait même possible de (re)devenir LMNP l’année de la vente.
Quoi qu’il en soit, les faits sont là, et ne s’avèrent pas synonymes de rentabilité accrue.
Revenus-Locatifs.com ne peut ni influencer la rédaction des textes officiels ni la modifier mais, ce que nous pouvons et savons faire c’est vous conseiller afin que votre investissement immobilier soit toujours le plus rentable possible.
Alors, si vous avez pâli à la lecture des désavantages du nouveau cadre juridique, nous allons essayer de vous redonner le moral en évoquant trois autres lettres : SCI, qui elles ne présentent que des avantages.
Examinons-les ensemble.
Tout d’abord, les deux premiers qui illustrent la formule « L’argent le plus vite gagné est celui que l’on ne dépense pas » :
La SCI permet d’opter pour un régime fiscal intéressant.
La SCI permet un avantage important sur la plus-value.
Ensuite, trois autres qui simplifient la vie des propriétaires de biens immobiliers :
Sans vouloir faire offense à nos lecteurs qui, par leur seule présence dans notre blog, prouvent leur véritable appétence pour l’investissement locatif rentable et leur maîtrise de bien de ses aspects, nous allons repréciser en quelques mots ce qu’est une SCI.
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique, créée pour une durée maximale de 99 ans et constituée au moins de deux personnes. Elle détient le bien immobilier et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.
Son fonctionnement est défini par des statuts qui déterminent ses règles de gestion et notamment celles concernant la répartition des bénéfices.
Le recours à une SCI est avantageux autant pour la création que pour la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle facilite son organisation et sa valorisation.
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Le régime d’imposition des revenus et des plus-values dépend du choix du régime fiscal. Il est donc capital d’en connaître les différentes nuances.
Comme toute société civile, la SCI est, par défaut, soumise à l’impôt sur le revenu. L’imposition est réalisée sur les revenus fonciers dégagés par la société et que les associés déclarent à hauteur de leurs parts.
Mais, la location meublée habituelle, contrairement à la location non meublée constitue une activité commerciale*. Selon le Code Général des Impôts, les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations à caractère commercial doivent être assujetties à l’impôt sur les sociétés.
Toutefois, si le montant hors taxes des recettes de nature commerciale de la SCI n’excède pas 10 % du montant de ses recettes totales hors taxes, la SCI reste redevable de l’impôt sur le revenu.
À savoir également : un franchissement occasionnel de cette barre des 10 % peut être toléré, à condition que la moyenne des recettes hors taxes de l’année en cours et des 3 années précédentes n’excède pas 10 %.
La SCI est également redevable de l’impôt sur le revenu quand le caractère habituel de la location meublée n’est pas caractérisé, ce qui suppose que la location meublée est de courte durée et se renouvelle sur plusieurs années.
* Le simple fait qu’une SCI pratique de façon habituelle la location meublée, même à titre accessoire, même sur un seul de ses immeubles, rejaillit sur l’ensemble de son activité.
À partir du moment ou plus de 10% des revenus d’une SCI proviennent d’une location meublée, celle-ci doit être assujettie à l’impôt sur les sociétés.
Nous avons souvent eu l’occasion de constater que de nombreux actionnaires ignoraient ce point et effectuaient, de bonne foi, une fausse déclaration.
Nous leur rappelons que l’administration fiscale n’a aucune obligation d’être indulgente…
En résumé, les SCI qui font de la location non meublée sont dites « transparentes ». Elles pratiquent une activité civile et sont soumises à l’IR. Les loyers perçus sont distribués aux actionnaires au prorata de leurs parts et ceux-ci les déclarent en tant que revenus fonciers personnels.
Celles qui font de la location meublée sont considérées comme professionnelles et dépendent de la fiscalité des sociétés à activité commerciale et sont donc soumises à l’IS.
L’IS est plus avantageux car l’imposition intervient au niveau de la société et les associés décident s’ils se distribuent ou non des dividendes.
Lorsqu’on achète en SCI, il est possible, en cas de revente, de bénéficier d’un abattement pour durée de détention qui est calculé à compter de la date de souscription ou d’acquisition des titres, indépendamment de la date d’acquisition du bien. Il faut donc revendre les parts et non le bien pour en bénéficier. Dans le cas d’un achat personnel, cet abattement pour durée de détention est calculé à dater de l’entrée du bien dans le patrimoine.
Les parts sont réparties en fonction de l’apport de chacun. La conversion du bien immobilier en « papier » facilite la réalisation d’opérations à plusieurs intervenants et la répartition des droits.
La SCI permet d’éviter l’indivision entre les enfants. Les décisions sont prises selon ce qui est prévu dans les statuts et un enfant ne peut pas exiger de récupérer sa part. Il doit pour cela vendre ses titres.
Les associés prennent les décisions conformément à ce qui est prévu dans les statuts, ce qui empêche les blocages dans la gestion du bien.
Attention toutefois à la configuration deux associés à 50/50 avec toute décision prise à la majorité des voix.
SSI, RSI, URSAFF, SSI, LMNP, LMP, SCI… chez Revenus-Locatifs.com nous sommes et serons toujours là pour vous rendre l’alphabet de l’investissement mobilier rentable plus lisible.
À la semaine prochaine,
Kévin Savonni
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Sources :
- Le Blog Patrimoine : https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/location-meublee/location-meublee-les-lmp-devront-payer-des-cotisations-sociales-a-lurssaf.html?amp
- VALORYS Signature : https://valoryssignature.com/cotisations-sociales-et-location-meublee-les-incertitudes-liees-a-la-loi-de-finances-janvier-2020/
- gestiondepatrimoine.com : https://gestiondepatrimoine.com/immobilier/location-meublee/sci-location-meublee.html
- ooreka argent : https://sci.ooreka.fr/astuce/voir/187487/les-dangers-de-la-location-meublee-dans-une-sci
- Gérerseul : https://www.gererseul.com/les-sujets-fiscaux-et-legaux/lmp-ou-lmnp-comparaison/
- Paul Duvaux : https://www.paulduvaux.com/item/620
- Le Coin des Entrepreneurs : https://www.lecoindesentrepreneurs.fr/pourquoi-creer-une-sci/
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