Récemment, le marché boursier a chuté dans des proportions jamais vues depuis la crise financière mondiale de 2008. Avec l'incertitude liée aux effets de Coronavirus, il devient de plus en plus difficile pour les investisseurs boursiers de faire des pronostics éclairés sur ce qui va se passer d'un jour à l'autre. Nous allons voir dans cet article, les raisons pour lesquelles, certains investisseurs considèrent l'immobilier comme une couverture potentielle à la volatilité des marchés boursiers.

I. Comment l'immobilier se comporte généralement en période de marché baissier

L'indice de la volatilité de l’indice de référence aux États-Unis sur le S&P 500 (VIX) a été développé en 1993 par le Chicago Board Options Exchange. Les actifs ayant une corrélation de 100 % évoluent en même temps à la hausse et à la baisse, tandis que ceux qui ont une corrélation moindre évoluent dans des directions opposées. Selon le Case-Shiller Housing Index, une collection d'indices qui suit les prix des logements aux États-Unis, le marché du logement aux États-Unis n'est que 40 % aussi volatile que le marché boursier.

Quels sont les avantages de l'investissement immobilier ?

• Une corrélation plus faible avec les performances du marché boursier
• Une génération immédiate de flux de trésorerie
• Un potentiel d'appréciation des actifs et des gains en capital

Certains investisseurs pensent que l'immobilier est intrinsèquement plus risqué que les actions et les obligations. Mais plusieurs études observent que le risque dans l'immobilier est créé par l'utilisation imprudente de l'effet de levier, et non par la classe d'actifs elle-même.‍

II. Location d'une maison individuelle contre actions et obligations

L'immobilier est une catégorie d'actifs très large, composée de diverses sous-classes telles que les maisons individuelles, les petits et grands immeubles collectifs, les immeubles commerciaux (bureaux et commerces), les locaux industriels (stockage ou unité de production) et les terrains.
Pour se prémunir contre la volatilité des marchés boursiers, les investisseurs peuvent choisir de diversifier leurs placements avec des SCPI qui investissent directement dans plusieurs sous-segments spécifiques du secteur immobilier.
Selon des études aux États-Unis comparants le rendement de l’investissement locatif résidentiel, des actions appartenant à l’indice S&P 500 et du rendement des obligations du Trésor Américains, au cours des 25 dernières années, les rendements du locatif résidentiel ont été identiques à ceux des actions, mais avec une volatilité bien moindre et ont surpassé les obligations.
Lorsque les prix des logements se sont effondrés au plus profond de la Grande Récession (2008-2010), l’immobilier locatif résidentiel a toujours offert des rendements corrigés du risque plus intéressants que le S&P 500 et les obligations. Les prix des logements résidentiels et les cours des actions se sont avérés presque parfaitement non corrélés depuis 1971.

III. Ce que la réduction des taux d'intérêt de  la FED signifie pour les investisseurs

La récente réduction de 0,5 % du taux d'intérêt de référence de la Réserve fédérale a créé une nouvelle fourchette cible de 1 % à 1,25 % pour les fonds fédéraux. Cette mesure visait à rassurer les investisseurs boursiers quant à la solidité des fondamentaux économiques. Cette mesure a fonctionné pendant une journée, les investisseurs achetant en baisse et faisant monter le Dow Jones de 5,1 %, le S&P 500 de 4,6 % et le Nasdaq de 4,5 %.

- Actions : malheureusement pour les investisseurs en bourse, ces gains d'un jour se sont avérés de courte durée, les marchés ayant chuté d'environ 3 % le lendemain. En effet, les investisseurs ont commencé à se demander à quel point la FED était vraiment inquiète des risques croissants de baisse de l'économie. En conséquence, les capitaux d'investissement ont commencé à se déplacer rapidement vers des secteurs défensifs classiques tels que les services publics, les biens de consommation de base et l'immobilier. Les obligations du Trésor à 10 ans ayant un rendement inférieur à 1 %, les investisseurs créent une demande accrue d'actifs pouvant générer des revenus.

- Immobilier : alors que la baisse surprise des taux de la FED semble nuire aux investisseurs des marchés boursiers, la baisse des taux pourrait créer plus d'opportunités pour des emprunts à moindre coût. Il existe plusieurs façons pour les investisseurs en immobilier locatif de tirer parti des taux d'intérêt toujours bas d'aujourd'hui :

• Les emprunts à long terme de 20 et 25 ans offrent aux investisseurs qui achètent et conservent des biens immobiliers la possibilité de bloquer des taux bas pour se prémunir contre le risque de hausse des taux à l'avenir.
• Le refinancement d'un prêt immobilier existant permet aux investisseurs en immobilier locatif de réduire le coût des intérêts d’emprunts donc de la charge financière.

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IV. Conclusion

En fin de compte, la baisse des taux de la FED, et bientôt de la BCE, en réponse à la volatilité des marchés boursiers renforce la capacité d’emprunt pour l'immobilier d'investissement, offrant aux investisseurs la possibilité d'acheter des biens immobiliers avec des taux de financement historiquement bas.
Un autre facteur est à prendre en compte dans cet environnement, c’est le facteur psychologique de la peur. Soudainement, le marché immobilier va être plus favorable aux acheteurs pendant ces 2-3 mois d’incertitudes. Le rôle des médias, des économistes et des experts en tous genres est de commenter pour nous ce qui est en train de se passer avec le Coronavirus et le nombre d’acheteurs va s’amoindrir durant cette période. Alors, réagissez comme des investisseurs expérimentés, c’est dans ces moments que se présente les meilleures opportunités d’investissement.
Pour consulter les opportunités d’investissement de Revenus-Locatifs.com, n’hésitez pas à nous contacter.

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À bientôt,

Kévin Savonni

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