Chez Revenus-Locatifs, nous sommes de plus en plus sollicités par des clients investisseurs, non-résidents fiscaux, qui s’interrogent sur la fiscalité de l’immobilier locatif.
L’imposition du propriétaire non-résident fiscal a connu, ces dernières années, des modifications, et un point de situation s’impose.
Nous avions déjà traité le sujet des prêts immobiliers pour expatriés, non-résidents et étrangers , ce dossier vient le compléter en traitant du domicile fiscal non-résident et de la déclaration impôt non-résident.
Non-résident ou expatrié, ce qui compte c’est le domicile fiscal.
Non-résident, expatrié, expatrié résident fiscal... De quoi parle-t-on ?
Salarié expatrié :
Il s’agit d’une personne amenée à travailler à l'étranger pour une mission d’au moins trois mois et qui n'est plus rattachée au régime de sécurité sociale français.
Si l'entreprise d'origine, installée en France, doit l'informer sur les avantages de l'expatriation, s'assurer de sa sécurité, le salarié expatrié n'a plus de lien de subordination avec cette dernière.
Non résident fiscal
Le statut de résident fiscal n’est plus défini par la règle des 183 jours de séjour.
Il s’apprécie, entre autres, en fonction de la fréquence de la régularité et de la durée des séjours, du centre d’intérêts économiques et du statut matrimonial...
Pour éviter toute approximation, nous vous invitons à consulter le site des impôts.
Expatrié résident
On parle habituellement d’expatrié non-résident, ce qui implique qu’il existe des expatriés qui ont conservé leur résidence fiscale en France et sont donc imposés en France sur l’ensemble de leurs revenus.
Tout tient dans ces trois mots : domicile fiscal non-résident
Déclaration impôt non-résident : les personnes non domiciliées en France mais disposant de revenus de source française déclarent ces revenus à l’aide du Cerfa n° 2042 et adressent leur déclaration au Service des Impôts des particuliers non-résidents.
Le revenu imposable est déterminé selon les mêmes règles que pour les résidents fiscaux en France.
• Taux d’imposition
Depuis 2019, le taux d’imposition du non-résident fiscal est passé de 20% à 30%, à l’exception des revenus inférieurs ou égaux à 27 519 € annuels.
• Prélèvements sociaux
Les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale, autre que le système français, au sein d'un pays de l'EEE (Union européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein), de la Suisse, et même sous conditions, malgré sa sortie de l’Union Européenne, du Royaume-Uni, sont exonérés de CSG et de CRDS.
Ces revenus demeurent toutefois soumis à un prélèvement de solidarité de 7,5%.
Les personnes qui relèvent d’un régime de sécurité sociale dans un autre État restent soumises aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.
• Statut LMP
Par suite de la nouvelle loi des Finances PLFSS 2021, le dispositif LMP s’applique quasi automatiquement pour les non-résidents fiscaux dont les revenus locatifs ne sont pas supérieurs à 23 000 € annuels.
Ce statut est particulièrement avantageux pour les non-résidents fiscaux dans un pays de l’UE.
Voir plus bas la partie « Biens loués meublés ».
Les locations nues sont soumises au régime des revenus fonciers.
- Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier s’applique de plein droit si les revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 € annuels.
Les revenus bénéficient d’un abattement automatique de 30% sur leur montant brut, sans qu’il soit nécessaire de fournir des justificatifs.
L’imposition porte donc seulement sur 70% des revenus locatifs, même si aucune charge n’est venue diminuer le montant des recettes.
La pertinence de ce régime s’apprécie selon l’importance des charges qui pèsent sur le bien :
Dans le cas de charges réelles supérieures à 30% des recettes, on peut envisager d’opter pour le régime réel.
- Le régime réel
Le régime réel est appliqué, de fait, au-delà de 15 000 € de revenus locatifs annuels.
Le propriétaire bailleur déclare la réalité des dépenses et des recettes et est imposé seulement sur les bénéfices.
Il n’y a pas d’abattement forfaitaire, le déclarant déduit lui-même les frais liés au bien.
En cas de bilan négatif (déficit foncier) il n’y a pas d’imposition et l’excédent de déficit peut être reporté.
Charges déductibles : charges de copropriété, certains frais liés aux travaux et réparations, frais de gestion locative, intérêts d’emprunt, impôts et taxes...
- Passage du micro-foncier au réel
Le contribuable, imposé de plein droit au micro-foncier, peut choisir de passer au réel, mais ce choix est irrévocable pour trois ans.
Néanmoins, si durant la deuxième année, ses recettes passent au-dessus de 15 000 €, il se retrouve, de fait, au réel et pourra revenir au micro-foncier l’année suivante si ses recettes repassent sous la barre des 15 000 €.
Chez Revenus-Locatifs, comme nous le disions dans notre article « Pourquoi opter (ou pas) pour le micro-foncier », nous considérons que le régime micro-foncier convient aux investisseurs passifs et le régime réel aux investisseurs actifs qui investissent dans des travaux qui leur permettent de réduire leur imposition et optimiser leur investissement locatif.
Les locations meublées sont soumises au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Statut LMP
Quand les recettes annuelles de l’activité de loueur en meublé dépassent 23 000 € et sont supérieures à 50% des revenus globaux, l’activité est considérée être exercée à titre professionnel (LMP) Loueur en meublé professionnel.
Le statut de LMP est presque automatiquement appliqué aux non-résidents fiscaux dont les revenus locatifs n’excèdent pas ce seuil.
En effet, ne possédant pas généralement d’autres revenus en France, le bailleur non-résident fiscal cumule les deux conditions nécessaires (revenus locatifs > 23 000 € et > aux autres revenus en France)
Le dispositif LMP, qui concerne le plus souvent des bailleurs qui louent plusieurs appartements, permet de déduire les charges et de récupérer la TVA.
Les déficits sont imputés sur le revenu global et reportables pendant six ans.
De plus, depuis le PLFSS 2021, l’obligation de l’inscription au RCS n’étant plus obligatoire pour accéder au statut LMP, les bailleurs concernés ne sont plus assujettis à 17,2% de prélèvements sociaux mais à des charges sociales qui représentent entre 30 et 45% des bénéfices locatifs, avec un minimum forfaitaire de 1145 €.
Ces charges ne sont pas appliquées aux non-résidents en Europe, car non compatibles avec le droit européen.
Mais il se peut que ce paramètre évolue à l’avenir.
- Statut LMNP
Quand les recettes annuelles retirées de l’activité de loueur en et meublé n’excèdent pas 23 000 € ou ne sont pas supérieures à 50% des revenus globaux, l’activité est considérée être exercée à titre non professionnel (LMNP) Loueur en meublé non professionnel.
Les déficits sont imputés sur les revenus de même type et reportables pendant dix ans.
- Le régime micro-BIC
Il s’applique si les recettes des loyers ne dépassent 72 600 €, et donne droit à un abattement forfaitaire pour charges égal à 50% des loyers encaissés.
Le bailleur ne peut pas déclarer de déficit.
- Le régime réel simplifié
Il s’applique aux revenus locatifs compris entre 72 600 € et 247 000 €. Les charges locatives sont déclarées au réel et l’amortissement permet de défiscaliser.
L’imposition des non-résidents fiscaux se révèle souvent nulle car la déduction des charges et de l’amortissement leur permet d’atteindre une assiette imposable nulle.
- Le régime réel normal
Il s’applique aux revenus locatifs supérieurs à 247 000 €. La différence majeure avec le régime réel simplifié concerne le remplissage des bilans comptables.
Déclaration impôt non-résident : les loueurs en meublés au réel sont dans l’obligation de télédéclarer la liasse fiscale.
Pour en savoir davantage sur les statuts LMP et LMNP : « Le statut LMP » ,, « Le statut LMNP ».
Domicile fiscal non-résident = revenus locatifs optimisés.
Exonération de prélèvement sociaux, régime LMP quasi automatique, imposition nulle par la déduction des charges et de l’amortissement, déficit foncier déductible d’un montant de 10 700 € par an... Il fait bon d’investir dans l’immobilier locatif quand on est non-résident fiscal.
Alors, autant que ce soit avec Revenus-Locatifs.com, qui assure une rentabilité minimum de 7%.
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