Avant de commencer, je souhaitais évoquer une question qui revient de manière récurrente dans mes entretiens avec mes clients. On me demande souvent qu’elle est le meilleur régime fiscal entre la location meublée ou nue. Je dis toujours que la décision d’investissement ne dépend pas du régime fiscal le plus avantageux, mais du mode de location le plus adapté du bien en question. Bien entendu, tout dépendra également de votre objectif d’investissement, de la situation fiscale dans laquelle vous vous trouvez, la nécessité de faire de gros travaux, etc. Comme vous le comprenez, il n’y a pas un régime fiscal le plus avantageux, mais cela dépend avant tout de la situation à analyser au cas par cas.
Avec la location meublée non-professionnelle, les revenus que vous retirez de l'activité sont imposés, non pas dans la catégorie des revenus fonciers comme nous l’avons vu dans les articles précédents, mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) permettant, dans le cadre du régime "micro-BIC", l'application d'un abattement représentatif de charges de 50 % ou, dans le cadre du régime réel, la prise en compte de l'amortissement du bien notamment.
La location en meublé consiste à louer des locaux (chambres ou appartements) meublés, immédiatement habitables par le locataire. Le bien loué en meublé doit donc être entièrement équipé (literie, ustensiles de cuisine, chauffage, meubles de rangement, réfrigérateur, table et chaises...). Le locataire doit pouvoir y résider en n'ayant que ses affaires personnelles à apporter.
Les bailleurs qui ne remplissent pas les conditions pour être qualifiés de loueurs professionnels relèvent du régime des loueurs en meublé non professionnels.
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En tant que loueur en meublé non professionnel vous êtes imposé à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des BIC, ce qui entraîne plusieurs conséquences fiscales en fonction du montant de vos recettes. Si vos recettes n'excèdent pas 70 000 € ou 170 000 € pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme, vous pouvez bénéficier du régime du "micro-BIC". Vos revenus sont alors taxés après application d'un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % (71 % pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme). À titre de comparaison, s'agissant des revenus fonciers, le régime du micro-foncier permet la déduction d'un abattement forfaitaire de 30 % jusqu'à 15 000 € de revenus locatifs. Dans le cas où vos charges représentent plus de 50 % du montant de vos recettes, vous pouvez opter pour le régime réel d'imposition. Si vos recettes sont supérieures à 70 000 €, le régime réel d'imposition est appliqué de plein droit.
Dans ce cas, et comme pour les loueurs professionnels, l'intégralité des charges (intérêts d'emprunt, impôts, cotisations sociales, frais de comptabilité, etc.) est déductible des recettes, à condition d'avoir inscrit l'immeuble à l'actif du bilan. À défaut d'inscription, seules les charges locatives sont déductibles.
Les loueurs en meublé, ayant inscrit l'immeuble donné en location à l'actif de leur bilan, ont la possibilité d'amortir leur immeuble ainsi que le mobilier le garnissant. Chaque année, ils peuvent ainsi déduire au titre des charges, une annuité d'amortissement correspondant à la dépréciation de leur immeuble et des meubles. S'agissant des immeubles d'habitation et des meubles les meublant, le mode d'amortissement applicable est le linéaire (annuités constantes).
Les immeubles loués en meublés sont ainsi amortis de façon linéaire sur une durée fixée, en règle générale, à 20 ou 30 ans. Le mobilier est amorti sur une durée plus courte fixée entre 5 et 10 ans. Cet amortissement du mobilier permet au bailleur de le renouveler à la fin de la période d'amortissement. Toutefois, le mobilier les garnissant peuvent faire l'objet d'un amortissement dégressif (comme son nom l'indique les annuités sont décroissantes : important au cours de la 1ère année de déduction, leur montant diminue chaque année).
Nous traiterons des règles d’amortissement des biens loués en meublés en détails dans un prochain article.
Si vous constatez un déficit, celui-ci pourra s'imputer sur les bénéfices retirés de l'activité de location en meublé réalisés au cours des 10 années suivantes (contrairement aux loueurs en meublé professionnels, il ne pourra en revanche pas venir en déduction de votre revenu global).
Lorsque la location meublée y est soumise, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de l'acquisition de l'immeuble ou du financement des travaux de rénovation.
Enfin, le loueur non professionnel ne bénéficie pas d'avantage particulier en matière d'impôt sur la fortune immobilière (IFI), ou de fiscalité sur la transmission.
En optant pour le régime réel on doit absolument solliciter un expert-comptable qui va définir l’amortissement sur votre bien. De plus, les déclarations du loueur meublé sont multiples puisqu’il faut faire un bilan et un compte de résultat. Chaque année au moment de la période fiscale, le loueur meublé ne doit pas remplir le formulaire 2044, mais les formulaires 2031/2033. Nous avons négocié pour vous chez Revenus-Locatifs, une solution d’accompagnement par expert-comptable (voir le lien). Ces honoraires sont déductibles. Enfin la location meublée s’accompagne d’un impôt annexe à payer chaque année : la cotisation foncière des entreprises (CFE).
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Les plus-values réalisées dans le cadre de votre activité sont soumises au régime des plus-values des particuliers. Si vous cédez un logement vous serez donc soumis au régime des plus-values immobilières imposables à l'impôt sur le revenu au taux global de 36,20 % (auquel peut s'ajouter une surtaxe progressive de 2 % à 6 % si la plus-value réalisée est supérieure à 50 000 €). Dans le cadre de ce régime, la plus-value réalisée peut être exonérée d'impôt si le bien est cédé au bout de 22 années de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).
L'étendue des obligations comptables du loueur dépend du régime d'imposition qui est le sien.
L'exploitant est aussi obligé de centraliser tous les mois le détail des livres auxiliaires sur le livre journal.
Il existe une option pour un régime super-simplifié. Cette option doit être prise à chaque nouvel exercice et s'effectue sur la déclaration des résultats. Ce régime permet de déduire au moment du paiement les frais généraux dont la périodicité n'excède pas un an (déduction à la date du paiement et non lorsque la dette devient certaine).
Le régime LMNP est vaste autant sur l’implication comptable que sur les conséquences fiscales. Nous verrons également dans les prochains articles la détention d’un ou plusieurs biens par une SCI à l’IR ou l’IS et notamment la différence entre le régime LMNP et SCI IS.
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