La location en meublé touristique courte durée dite « location saisonnière » est de plus en plus réglementée par les pouvoirs publics. Les règles en vigueur ne sont pas uniformes selon la localisation géographique, la nature du logement et la durée de location.
Qu'en est-il vraiment ?
L’article L324-1-1 du Code du Tourisme clarifie la définition d’un meublé de tourisme loué en location saisonnière. « Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »
Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé en remplissant le Cerfa 14004*04.
Cette obligation de déclaration a une première exception : les logements qui constituent la résidence principale du bailleur sont exemptés de déclaration s’ils sont loués moins de 120 jours par an en saisonnier. « Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. » Article L324-1-1 du Code du Tourisme.
L’article 2 de la loi de 89 définit la résidence principale « comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. » Pour simplifier le logement doit être occupé plus de 8 mois par an, donc loué moins de 4 mois ou 120 jours pour constituer votre résidence principale.
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Vous pouvez donc louer votre résidence principale moins de 120 jours par an sans devoir faire de déclaration à la mairie. Si vous dépassez cette limite de 120 jours, la déclaration devient obligatoire. Introduisons également la notion de résidence secondaire qui est défini comme est un logement que vous occupez moins de 4 mois par an. Cela inclut les pied-à-terre ou les maisons de vacances.
Il existe également une exception dans certaines communes notamment de plus de 200 000 habitants. La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, Nice, Nantes, Rennes, Strasbourg et Toulouse) et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. Dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens de l’article 631-7.
En synthèse, voici les différents cas que l’on peut rencontrer :
Pour nos clients de Revenu-Locatifs.com qui exploitent sous le format de la location saisonnière, nous opérons principalement dans les villes de moins de 200 000 habitants et en dehors des trois départements (Hauts-de Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne). Néanmoins, même au sein de ces départements, certaines villes se contentent encore à l'heure où j'écris ces lignes d'une simple déclaration (Choisy le Roi, Nogent sur Marne...). Le plus simple est de se renseigner en mairie et de demander au vendeur de faire la déclaration avant la vente.
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Voyons quand même les implications concernent le changement d’usage à demander. Afin de procéder au changement d’usage de leur bien, les propriétaires doivent en faire la demande auprès de la mairie. C’est le maire, après une délibération du conseil municipal, qui décide des conditions favorables à l'obtention de ces autorisations. Le règlement peut être consulté librement en mairie ou même sur les sites internet des villes de Paris et Lyon. Dans tous les cas, il sera demandé au propriétaire de remplir un dossier de demande dont la teneur varie en fonction de la municipalité concernée. De manière générale, il est demandé de préciser les caractéristiques générales du logement (superficie totale, nombre de pièces, conditions d’occupation, etc.) ainsi que la nature de l’activité que vous souhaitez y développer (dans ce cas précis il s’agit de la location courte durée). En fonction des critères décidés en conseil municipal, le maire peut décider de demander une « compensation » en échange de l’autorisation de changement d’usage. Dans certaines villes, notamment Paris ou Issy les Moulineaux, il est impossible d’espérer obtenir un changement d’usage sans compensation.
De quoi s’agit-il ? Afin de ne pas créer un déséquilibre entre les habitations et les activités commerciales, une ville peut exiger d’un propriétaire souhaitant faire une demande de changement d’usage qu’il transforme en logement des locaux d’une superficie équivalente non dévolus à l’habitation. En somme, cela permet de reconstituer la perte d’un logement par la création d’un autre logement afin de rééquilibrer l’offre et de ne pas intensifier la pénurie de logements.
Les autorisations de changement d’usage sont limitées dans le temps et sont accordées à titre personnel à un propriétaire. Ainsi, elles cessent d’être effectives dès lors que le propriétaire décide de mettre fin à ses activités. Par ailleurs, les mairies se réservent le droit de fixer la durée d’application de ces autorisations (pour la ville de Nice par exemple, elles sont généralement accordées pour deux ans). Lorsque l’autorisation temporaire arrive à expiration il faut donc en demander une nouvelle afin de pouvoir continuer son activité. Dans le cas contraire, le logement retrouve automatiquement son usage d’habitation classique.
L’obtention de la décision administrative autorisant le changement d’usage n’est pas suffisant dans le lancement de votre projet de location saisonnière puisque cette autorisation ne déroge pas au règlement de copropriété. Vous devez donc analyser si votre liberté de jouir et d’user de votre lot privatif de copropriété ne se heurte pas aux restrictions résultant de la destination particulière de l’immeuble et des droits des autres copropriétaires (Article 9 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Le règlement de copropriété édicte, pour prévenir ces nuisances, une clause encadrante, voire interdisant la location saisonnière :
Ces clauses doivent être justifiées par la destination de l’immeuble, c'est-à-dire lorsque le règlement de copropriété fixe une destination bourgeoise ou exclusivement à usage d’habitation, puisque la location saisonnière est apparentée à une activité commerciale. L’interdiction de la location saisonnière est illicite lorsque le règlement de copropriété fixe une destination à usage mixte (habitation, commercial, professionnel).
L’article L324-1-1 du Code du Tourisme fixe les sanctions applicables aux bailleurs qui ne respectent pas les obligations de déclaration. Les amendes possibles sont respectivement de :
Pour toute demande d’information, l’équipe de Revenus-Locatifs.com reste à votre disposition.
À bientôt,
Kévin Savonni
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