Quelle est la réglementation en vigueur pour les locations saisonnières, style Airbnb ?

Sommaire

La location saisonnière s’entend meublée, est consentie pour une courte durée et s’adresse à une clientèle de passage qui loue pour quelques jours, voire quelques semaines, en direct, par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou sur des plateformes de location en ligne. Elle est considérée comme une location saisonnière une location conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs. La limite temporelle légale étant de cent-vingt jours.

I. L’effet Airbnb

Ce type de location a connu un fort développement depuis plusieurs années et Airbnb lui a donné un véritable essor.
Alors, nombreux sont ceux qui se sont laissés tenter par la location de courte durée, en dehors des périodes de vacances, pour rentabiliser leur logement quand ils sont absents.
‍Les hôteliers ne voyaient pas cette concurrence d’un très bon œil et un nouveau cadre législatif s’est imposé.
Le bail « classique » concernant les locations à long terme et régi par la loi du 6 juillet 1989 qui le réglementait n’était plus adapté et la loi Alur de 2014 est venue le mettre à jour, en y intégrant les évolutions liées à cette nouvelle tendance.

La location saisonnière est régie par le Code civil, la durée (dans les conditions énoncées ci-dessus), le prix et les conditions du contrat sont donc fixés en toute liberté par les deux parties.

II. Les règles à respecter

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Remettre un descriptif complet du logement au locataire avec :
- coordonnées du bailleur et adresse du logement
- nature du logement : maison, appartement, etc.
- équipements
- localisation
- modalités de règlement

Établir un contrat de bail qui doit être signé par les deux parties et comprendre :
- identité du propriétaire et du locataire
- prix de la location
- période et durée de la location
- modalités de paiement
- caractéristiques principales (superficie, nombre de pièces…)
- montant prévisionnel de la taxe de séjour

Faire un état des lieux (entrée et sortie) :
Ces documents doivent être le plus exhaustifs possible, détaillés et signés par les deux parties.

Restituer la caution
Selon les conditions et délais fixés dans le contrat

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III. Changement d’usage, résidence principale, résidence secondaire, population de la commune

Le changement d’usage a été conçu pour limiter les pénuries de logement. Il intervient quand on transforme un logement à usage d’habitation en un local professionnel ou commercial et modifie la valeur locative cadastrale des locaux, base de calcul de la taxe foncière.

Si le bien destiné à la location de courte durée est la résidence secondaire, on doit obligatoirement obtenir, au préalable, l’autorisation de la commune de procéder au changement d’usage du bien.
Si le bien que l’on veut louer en location de courte durée est la résidence principale et se trouve dans une ville de plus de 200 000 habitants ou dans les 3 départements limitrophes de Paris (92, 93 ou 94), le changement d’usage est également obligatoire
Si le bien est la résidence principale et se situe dans une ville de moins de 200 000 habitants, aucune demande de changement d’usage n’est nécessaire

IV. La loi, c’est la loi

Litige porté par la ville de Paris devant la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) :

« A titre liminaire, à Paris et dans l’ensemble des trois départements de la couronne parisienne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint- Denis et Val-de-Marne), ainsi que dans les villes de plus de 200 000 habitants, un local à usage d’habitation destiné à la location saisonnière doit respecter la procédure de changement d’usage avec compensation, laquelle est subordonnée à l’autorisation du Maire du lieu de situation du bien, dès lors qu’il ne constitue pas la résidence principale du loueur. »

La ville de Paris a assigné des propriétaires au titre de leur activité Airbnb et crié une première fois victoire, suite à l’arrêt rendu par la Cour de Justice de l’Union européenne en date du 22 septembre 2020.
En février 2021, la Cour de cassation a confirmé la décision de la CJUE en jugeant la réglementation mise en place par Paris, pour encadrer la location des résidences secondaires sur les plateformes numériques, conforme au droit européen.

La ville reprend donc ses poursuites judiciaires, qui avaient été suspendues, contre 420 bailleurs.
Et Les Échos précisent : « Le dispositif de régulation mis en place par la capitale ne donne le feu vert au propriétaire souhaitant dédier une résidence secondaire à la location touristique de courte durée que s'il achète un local commercial de surface équivalente, voire double dans certaines zones, pour le transformer en habitation. Cela doit permettre de compenser la « perte de logement ».

V. Les différentes locations saisonnières

Le meublé de tourisme : Le classement d’une location saisonnière en meublé de tourisme s’effectue à l’initiative du propriétaire bailleur et apporte un gage de qualité aux locataires. L’accord d’un organisme accréditeur et la déclaration en mairie sont obligatoires.

Le gîte : Le gîte est une location meublée de tourisme se trouvant en montagne, en bords de mer où en zones rurales. Il peut accueillir un grand nombre de personnes sans dépasser 15 Les locataires ont en à leur disposition au minimum une pièce à vivre, une ou plusieurs chambres, une cuisine et une salle d’eau. Le label Gîtes de France® garantit des normes de confort précises.

La chambre d’hôtes : Il s’agit d’un accueil chez l’habitant avec service de petit déjeuner. Le propriétaire doit obligatoirement résider dans les lieux.

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VI. La fiscalité

Les revenus des loyers et charges sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) comme les locations meublées de longue durée et, comme pour elles, il existe deux régimes déclaratoires : le régime forfaitaire et le régime réel. Se reporter à notre article sur les locations meublées.

Location saisonnière « classique » :
- régime forfaitaire : abattement de 50% si les recettes ne dépassent pas 72 600 € / an.
C’est-à-dire que seuls 50% des loyers et charges sont réintégrés à l’ensemble des revenus.
- régime réel : au-delà de 72 600 € /an ou sur option si les recettes annuelles sont inférieures à ce seuil.
Il n’y a aucun intérêt de demander à bénéficier de cette option si les frais et charges déductibles ne sont pas supérieurs à 50% des recettes.
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Location saisonnière en gîte rural classé, meublé de tourisme classé et chambre d’hôtes
- régime forfaitaire : abattement de 71% si les recettes ne dépassent pas 176 200€ / an.
C’est-à-dire que seuls 29% des loyers et charges sont réintégrés à l’ensemble des revenus.
- régime réel : au-delà de 176 200€ /an ou sur option si les recettes annuelles sont inférieures à ce seuil.