Dans le domaine de l’investissement locatif, la formule gagnante à tous les coups est des plus simples : acquisition de biens immobiliers dans l’ancien + emprunt + travaux = prix d’acquisition avantageux + coup de pouce fiscal.
Gagnante car elle permet d’avoir accès à des biens présentant un fort potentiel à des tarifs très avantageux.
Encore gagnante car elle réduit les impôts en faisant jouer le déficit foncier et les avantages du nouveau dispositif Pinel ancien applicables depuis le 1er janvier 2019 aux logements anciens et sur lesquels nous reviendrons en fin d’article.
Quand le montant des charges liées à un bien est supérieur aux revenus fonciers qu’il a générés par les loyers perçus, il y a déficit foncier.
Ce dispositif, non plafonné, à contrario des niches fiscales, concerne les propriétaires louant leurs biens avec un bail nu (non meublé) et optant pour le régime réel. Ce régime s’applique automatiquement pour les revenus fonciers annuels supérieurs à 15 000 €.
Pour des revenus inférieurs à 15 000 €, on peut opter pour le régime réel, au lieu du régime forfaitaire automatique, mais l’engagement est obligatoirement de trois ans et impossible de faire le va-et-vient entre les deux régimes.
Dans le cadre du régime forfaitaire, la totalité des frais et charges est représentée par un abattement de 30%. Il n’y a aucune possibilité de déduction supplémentaire.
Les textes officiels stipulent également que si, une année, le revenu global est minoré par le déficit foncier, il y a obligation de continuer de louer le bien durant les trois années suivantes.
Mais, Thibault Diringer de Corrigetonimpot fait état d’une nouvelle jurisprudescence pour les contribuables qui ne conservent pas leur bien trois ans et ne sont donc pas en mesure d’imputer leur déficit sur le revenu global mais peuvent le provisionner pour l’appliquer sur un revenu foncier futur. Son article traitant du sujet est très technique et nous le recommandons à tous ceux qui sont à l’aise avec les problématiques complexes.
Le déficit foncier représente un joli coup de pouce fiscal car il vient en déduction du revenu global (salaires, revenus bancaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite…) et permet de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu (IR). 10 700 € de déficit foncier sont déductibles chaque année.
Quand vient l’heure douloureuse de la déclaration des revenus, certains rangent dans la même catégorie la partie du déficit due aux charges déductibles et celle due aux intérêts d’emprunts.
La confusion tient au fait que si les deux concernent le même bien et rentrent dans le calcul du déficit foncier, les charges sont déductibles du revenu global et la part du déficit foncier générée par les intérêts d’emprunt est uniquement déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.
L’excédent de déficit foncier peut être reporté et déduit durant 6 ans de l’ensemble des revenus et durant 10 ans des seuls revenus fonciers.
Les textes sont clairs : l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est possible uniquement l’année où le déficit est créé, hors intérêts d’emprunt. Pour le déficit issu des intérêts d’emprunts et le déficit au-delà des 10 700 €, il est provisionné pour les années futures.
- Revenus fonciers perçus : 1320 €
- Intérêts d’emprunt : 1800 €
- Charges déductibles : 1900 €
- Déficit foncier = (1800 € + 1900 €) - 1320 € = 1380 €
Le montant des intérêts d’emprunt est supérieur aux revenus perçus pour 480 € (1 800 € - 1320 €)
Le propriétaire peut donc déduire de son revenu global au titre du déficit foncier : 1 900 €
Le reste du déficit (480 €) sera imputable sur les revenus fonciers des dix prochaines années
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- Il n’est pas possible de comptabiliser des charges comme déductibles, si elles se rapportent à un logement vacant, ou à un logement dont le propriétaire se réserve la disposition au titre de résidence principale ou secondaire.
- Pour pouvoir être déduites des revenus, et ce pour leur montant réel, les dépenses doivent avoir été réglées au cours de l’année en question.
Les charges déductibles entrant dans le calcul du déficit foncier concernent les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration et la déductibilité de certains d’entre eux n’étant pas toujours aisée à déterminer, il est important de bien se renseigner avant de les entreprendre.
Sont concernées les interventions destinées à conserver ou à remettre en état le logement afin de permettre sa location dans des conditions d’usage normales. Il ne s’agit pas de modifier l’usage, l’agencement ou les équipements principaux.
Citons de manière non exhaustive :
- la remise en état du gros œuvre
- la réfection de l'installation électrique
- la réfection des évacuations des eaux usées
- le traitement du bois
- le remplacement ou l’entretien des menuiseries
- le remplacement ou la réparation de la chaudière
Ces travaux ne doivent pas être confondus avec les réparations à la charge du locataire, appelées réparations locatives et qui ne rentrent pas dans les dépenses déductibles des revenus fonciers
La règle est différente s’ils sont indispensables au vu de la vétusté du logement ou en cas de force majeure.
- travaux entrepris avant l’emménagement du locataire de manière à rendre la location effective.
- charges récupérables sur le locataire et non récupérées : dépenses incombant normalement au locataire mais payées pour son compte par le propriétaire (frais de chauffage ou d’éclairage, entretien des ascenseurs, taxes de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères, location de compteur, etc.) et dont on n’a pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de son départ.
Ces charges peuvent avoir été engagées au titre de l’année de départ du locataire comme au titre des autres années depuis son entrée dans le logement.
Il s’agit des travaux effectués pour un usage d’habitation qui apportent au logement un équipement supplémentaire, un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure.
Par exemple :
- installation d’un système de chauffage
- changement du système d’évacuation des eaux usées
- isolation thermique
- pose de volets ou de nouvelles fenêtres
- installation d’une cuisine intégrée
Le poste des appareils électroménagers étant sujet à polémique, référons nous au site des impôts :
« Pour la détermination du revenu net foncier, vous pouvez déduire, vos dépenses d'installation d'une cuisine aménagée et équipée si elles sont effectuées dans un logement qui en était dépourvu, y compris pour la part correspondant à l'acquisition d'équipements ménagers et électroménagers intégrés à cette installation.
La mise à disposition de ces éléments doit être expressément prévue dans le bail ou dans un avenant à celui-ci lorsque ces dépenses sont réalisées en cours de bail dans un logement loué.
En revanche, vos dépenses de remplacement des appareils électroménagers engagées lors de la remise en état d'une cuisine aménagée existante sont considérées comme des dépenses d'investissement dont l'objet diffère de celui de l'entretien ou de la réparation de l'immeuble nu.
Par conséquent, elles ne sont pas déductibles. »
Entrent également dans la catégorie des dépenses pour travaux d’amélioration, celles engagées pour améliorer l’accueil des personnes handicapées.
Il s’agit de travaux de construction ou de reconstruction et des travaux d’agrandissement.
On entend par reconstruction une modification totale d’affectation, d’agencement ou d’usage des lieux, la démolition ou l’aménagement d’une partie du logement, des travaux de gros œuvre, de la réfection complète du chauffage ou de la toiture.
Certains travaux tels que la séparation d’un appartement en deux parties peuvent être considérés comme des améliorations (donc déductibles) s’ils visent à moderniser et améliorer le logement. À condition que la restructuration soit partielle et que la superficie n’est pas été augmentée.
Les dépenses doivent avoir été prises en charge et réglées en totalité, par le propriétaire.
Dans le cas ou le locataire serait à l’origine des travaux et aurait engagé des frais, ceux-ci ne donnent droit à aucune déduction.
Le déficit foncier, réservé à la location nue, n’est pas le seul moyen de défiscaliser. Il existe un autre mécanisme : celui de LMNP (loueur en meublé non professionnel) qui, à certaines conditions, permet de bénéficier des avantages de l’amortissement.
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On se trouve sous statut LMNP quand le chiffre d’affaires annuel des locations meublées ne dépasse pas 23 000 € et/ou n’excède pas les revenus d’activité du foyer fiscal.
Les revenus provenant de ces locations sont imposables dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Deux possibilités de régime : micro-BIC et réel
Un abattement forfaitaire de 50% s’applique sur les recettes de location.
(71 % pour les locations de meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes).
Si les loyers encaissés dépassent 70 000 € (mais n’excèdent pas les revenus d’activité du foyer, pour rester dans le statut de LMNP) le régime réel s’applique automatiquement.
(170 000 € pour les meublés de tourisme classes et les chambres d’hôtes).
Si ces loyers sont supérieurs à 23 000 € mais inférieurs à 70 000 € (en n’excédant toujours pas les revenus d’activité du foyer, pour rester dans le statut de LMNP) il est possible d’opter pour le régime réel. À défaut, le régime micro-BIC s’applique automatiquement.
Le régime réel permet de déduire les charges réelles des revenus locatifs : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance loyer impayés, charges de copropriété… Et, il présente un autre avantage particulièrement intéressant : l’amortissement.
On entend par amortissement, la notion que le bien loué s’use tous les ans et que cette perte de valeur est donc répercutable comme charge sur le revenu imposable.
La quote-part d’amortissement, fixée à 2% de la valeur du bien, ne peut pas être supérieure à la différence entre le total des loyers et les charges déductibles.
On parle de Loi Pinel ancien optimisée au déficit foncier pour qualifier cette combinaison doublement favorable sur le plan fiscal.
Malgré les travaux de rénovation qu’elle impose, la loi Pinel dans l’ancien est plus avantageuse que dans le neuf car elle peut se cumuler avec le déficit foncier.
Aujourd’hui, les conditions de défiscalisation la loi Pinel dans l’ancien ne s’appliquent plus aux seuls logements inhabitables mais aux logements anciens vétustes. Ce nouveau dispositif appelé loi Denormandie, qui vient compléter la loi Pinel dans l’ancien, a été créé pour inciter les propriétaires bailleurs à investir dans ce genre de logements et à les rénover à des fins de location.
La volonté du gouvernement est de lutter contre la vétusté du parc immobilier, et de dynamiser certains centres-villes en offrant des avantages fiscaux très conséquents.
À l’heure où nous rédigeons cet article, le dispositif couvre les acquisitions qui seront réalisées avant le 31 décembre 2021. 245 communes sont éligibles dont de nombreuses en Île-de-France.
- Une réduction d’impôt de 12 à 21 % du montant de l’investissement
Pour en bénéficier, les acheteurs sont tenus de respecter des conditions relatives à l’emplacement, la nature des travaux de rénovation, le montant des loyers et les ressources des locataires.
Les bailleurs doivent s’engager à louer le bien pour une période de six ans, renouvelable deux fois pour une période de trois ans, soit un engagement locatif de six ans (12% de réduction), neuf ans (18% de réduction) ou 12 ans (21% de réduction).
- 30% minimum dans le cas d’un logement non collectif
- 20% minimum dans le cas d’un habitat collectif
- isolation des combles
- changement de chaudière
- isolation des murs
- isolation des fenêtres
- changement de la production d’eau chaude
Le propriétaire bailleur s’engage à effectuer les travaux de réhabilitation dans le respect des critères de décence et de performances techniques et énergétiques. À la fin de ceux-ci, un expert mandaté vérifie et atteste la conformité du bien aux normes exigées.
Comme pour la loi Pinel simple, la déduction est calculée sur un plafond des dépenses de 300 000 € (prix d’acquisition du bien + montant des travaux réalisés).
Chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes spécialisés sur le marché de l’immobilier locatif, rentable, en Île-de-France, en location meublée et nue. Aussi, nous manions sans difficulté les dispositifs de déficit foncier et d’amortissement et avons régulièrement accès à des offres éligibles à la loi Pinel ancien.
N’hésitez pas à nous contacter pour que nous définissions ensemble la stratégie d’investissement qui correspond le mieux à votre situation et à vos projets.
Quelle que soit votre décision, nous vous accompagnerons tout au long de la chaîne de rentabilité.
À très bientôt,
Kévin Savonni
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Sources
Le Monde : https://www.lemonde.fr/argent/article/2019/12/09/immobilier-les-atouts-du-deficit-foncier-pour-les-investisseurs_6022146_1657007.html
Corrige Ton Impôt : https://www.corrigetonimpot.fr/deficit-foncier-comment-marche-2044-impot-loyers-reportable-strategie/
https://www.corrigetonimpot.fr/deficit-foncier-impot-trois-ans-3/
PAP : https://www.pap.fr/bailleur/impots-taxes/les-revenus-fonciers/a1786/revenus-fonciers-les-frais-et-charges-a-deduire
Le Revenu : https://www.lerevenu.com/immobilier/defiscalisation-immobiliere/deficit-foncier-une-technique-limitee-de-reduction-des-impots
impotsurlerevenu.org : http://impotsurlerevenu.org/revenus-fonciers/697-travaux-deductibles-du-revenu-foncier.php
netinvestissement : https://www.net-investissement.fr/immobilier/deficit-foncier.html
MINISTÈRE DE L’ÉCONOMIE DES FINANCES ET DE LA RELANCE : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tout-savoir-deficit-foncier
BOURSIER.COM : https://argent.boursier.com/amp/3546
Profession CGP : https://www.professioncgp.com/article/juridique-et-fiscal/impot-sur-le-revenu/pinel-et-deficit-foncier-le-double-effet-fisc-cool.html
LOI PINEL ANCIEN : https://www.loi-pinel-ancien.fr/?gclid=Cj0KCQiA3smABhCjARIsAKtrg6LQw5txrHdXXDSkPLatvOwXaO-R_BKqQZ7fQt6IAPsBjGl4XQWAR8gaAi2vEALw_wcB
R2I : https://www.r2iimmobilier.fr/lmnp-ou-deficit-foncier/
Selexium : https://www.selexium.com/loi-pinel/pinel-ancien/
helloprêt : https://www.hellopret.fr/investissement-locatif/micro-bic-ou-reel/
L’Express : https://votreargent.lexpress.fr/conseils-placements/lmnp-les-avantages-de-l-amortissement_2122510.amp.html
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