Il peut arriver que les notions d’immobilier et de patrimoine ne soient plus en harmonie.
En effet, certains investisseurs achètent des biens immobiliers dans l’intention de les détenir à vie pour se constituer un patrimoine immobilier qu’ils transmettront à leurs héritiers. Mais, que doivent-ils faire si la prochaine génération ne souhaite pas gérer et entretenir le patrimoine immobilier ?
Une stratégie de sortie, même en dehors de ces problèmes de donation et de transmission du patrimoine, est importante quelle que soit la durée de détention prévue initialement.
Aussi, il est nécessaire d’avoir une approche globale et de planifier à l’avance les stratégies de sortie pour gérer au mieux le patrimoine immobilier.
- Le rendement attendu est-il là ?
Après plusieurs années de détention, si l’on n’arrive plus à maximiser le flux de trésorerie, cela veut dire que la capacité à augmenter les loyers du bien est épuisée.
Si l’on est assis sur une forte plus-value latente et que l’on souhaite réinvestir dans un bien présentant des rendements plus élevés, alors c’est le moment de vendre pour diversifier le patrimoine immobilier au profit d’autres biens.
- Quel est l’horizon temporel ?
Il s’agit de la durée durant laquelle l’investisseur prévoit d’investir avant de récupérer son capital et ses gains.
Dans tous les cas, et particulièrement si l’on craint qu’immobilier et patrimoine ne soient pas une priorité pour les héritiers, il est important de se fixer une deadline et de déterminer ses objectifs en fonction.
- Quel est le besoin de liquidités ?
Vendre dans la précipitation est rarement synonyme de bonne affaire. Il faut toujours planifier les besoins de liquidité à venir pour ne pas se retrouver au pied du mur.
- Quel est le poids de la gestion locative ?
Sur le long terme l’investisseur aura-t-il toujours l’énergie nécessaire pour s’occuper de la recherche de locataires et de la gestion locative à la place d’héritiers qui ne le souhaitent pas ? Et qu’adviendra-t-il dans un avenir plus lointain ?
- Quelles sont les relations avec la banque ?
La sortie peut être envisagée pour accroître son patrimoine immobilier même quand la banque ne souhaite plus financer d’autres opérations.
En effet, quand les biens recèlent de fortes plus-values, il y a tout intérêt à vendre l’un d’eux pour cristalliser la plus-value et ainsi montrer à la banque que l’on possède les liquidités nécessaires pour effectuer d’autres opérations et faire fructifier son patrimoine.
- Quels sont les emplacements porteurs ?
Il peut être opportun de vendre un bien pour investir dans une zone géographique différente. Le choix du moment est essentiel lorsqu’il s’agit de maximiser les rendements en tant qu’investisseur immobilier. Il faut observer le marché immobilier et, si l’on identifie une zone en plein essor, la vente d’un des biens existants peut permettre de reconstituer rapidement de la trésorerie pour acquérir de nouveaux biens dans le quartier sélectionné.
- Est-ce le bon investissement ?
Certains biens ne sont pas rentables et ils font perdre de l’argent tous les mois, il faut alors se pencher sur les indicateurs de rentabilité.
Si c’est un problème de gestion locative, il est alors temps de revoir le mode de gestion, voire de changer de gestionnaire.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous assurons la gestion locative pour le compte de nos clients investisseurs qui ont pour seul souci d’encaisser leur cash-flow les mois.
En revanche, si le problème est plus structurel, c’est-à-dire que le bien a été acheté trop cher par rapport aux loyers applicables dans ce quartier, alors il est temps de réfléchir à arbitrer le patrimoine immobilier pour l’orienter sur des biens rentables.
Éloignons-nous un peu de « Immobilier et patrimoine » et faisons un focus sur la sortie de l’investissement locatif.
Nous recommandons la plus grande vigilance à tous ceux qui bénéficient de dispositifs immobiliers défiscalisant, loi Pinel, Denormandie, Malraux...
• Vendre un bien vide ou meublé
Le propriétaire d’un logement loué vide ou meublé peut vendre ce logement même s’il est habité par un locataire.
Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire.
Le locataire peut acheter le logement, mais il n’est pas prioritaire pour le faire. Il n’a pas de droit de préemption, sauf dans certaines conditions.
Si le propriétaire ne souhaite pas reconduire le bail de location, il doit en informer le locataire au moins six mois avant la date de renouvellement du bail.
Nous rappelons que le bail ne peut être résilié que pour trois raisons : vendre le logement, habiter le logement, motif légitime et sérieux.
Le locataire doit être prévenu six mois avant la date de renouvellement du bail pour un logement vide et trois mois pour une location meublée.
Si le bailleur ne respecte pas cette échéance, le bail se renouvelle automatiquement.
Il ne faut pas perdre de vue que les plus-values immobilières sont taxées à hauteur de 19% au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2% au titre des prélèvements sociaux.
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