Le télétravail c’est comme la météo.

Il en est de l’influence du télétravail sur l’immobilier comme de la température : il y a le factuel et le ressentI. 

Alors, quelle est la météo exacte du télétravail dans l’immobilier, dont on entend dire tout et son contraire depuis un peu plus d’un an ?

Le bon sens avant tout

En faisant quelques recherches pour mieux vous informer, je me suis dit que j’avais peut-être raté ma vocation : économiste à la Banque de France. En effet, à l’instar d’Antonin Bergeaud et Simon Ray, dont c’est le job, je pense que les conséquences du télétravail sont « significatives au niveau macroéconomique » et pas seulement en ce qui concerne l’immobilier d’entreprise mais également l’immobilier d’habitation.

Simple question de bon sens, d’observation et de prospective, qui doivent caractériser tout acteur de l’immobilier qui fait sérieusement son boulot… Et c’est notre cas chez Revenus-Locatifs.com.

Sémantique, ocytocine et dopamine 

Nous avons tous pu constater combien la crise sanitaire de la Covid 19 a modifié nos habitudes de travail. Aujourd’hui, les préfixes audio et visio sont immédiatement suivis du mot conférence, pour former deux des mots-clés essentiels du nouveau monde du travail. 

Chercheurs, journalistes, intellectuels, éditorialistes et autres spécialistes de l’analyse et de la prédiction ont à peu près déjà tout dit sur le sujet. Réunions virtuelles vs réunions présentielles, dopamine libérée par un commentaire ou un like sur les réseaux sociaux vs ocytocine libérée par une poignée de mains ; les hormones et neurotransmetteurs qui interviennent dans les interactions sociales ont été disséqués et redisséqués, donc pas la peine d’en rajouter une couche.

Ce qui est certain, c’est que l’avenir du télétravail n’est pas une illusion : selon une étude LCI publiée le 17 décembre 2020, huit cadres du secteur privé sur dix (83%) souhaitent pouvoir télétravailler « à l’avenir ». Sept sur dix (72%) au moins un jour par semaine et 11% à titre occasionnel.

Espaces en voie de disparition

Les espaces de travail et de vie tels que définis dans le monde d’avant ne sont plus. Ils se sont déplacés. Et, c’est bien parce que le télétravail a réduit notre espace de vie qu’il faut comprendre et anticiper les mutations fondamentales qui en découlent.

Car, il s’agit d’une véritable révolution, comme l’ont été en leur temps la création de l’ascenseur et la disparition des « bonnes à tout faire ». 

Ce sujet a été brillamment traité par Peter Jørgensen consulting qui nous rappelle qu’avant les années 70, les immeubles Haussmanniens se trouvaient rarement équipés d'ascenseurs. Les étages inférieurs (surtout le deuxième) étaient réservés aux classes les plus fortunées. L’arrivée de l’ascenseur a complètement chamboulé cette répartition des classes sociales, les étages élevés devenant les plus prisés et les étages inférieurs plus abordables qu’auparavant.

Ces appartements des immeubles Haussmanniens étaient pour la plupart occupés par des familles qui employaient du personnel, souvent logé dans ce qu’on appelle les chambres de bonne. Les cuisines étaient situées à l’opposé des pièces de réception afin que les odeurs ne dérangent pas « les maître » et leurs invités. Mais les temps ont changé et les propriétaires n’ont plus à leur service des « gens de maison » qui cuisinent pour eux et rejoignent, après le service, leur chambre par l’escalier de service. Peter Jørgersen conclut : « Les propriétaires d’appartements parisiens cuisinent à présent par eux-mêmes. L’arrivée de la cuisine US a rendu l’agencement du début du siècle obsolète et inadapté au mode de vie actuel. Aussi, ce qui hier était considéré comme un atout, à savoir, un appartement disposant d’une cuisine à l’opposé du séjour, est à présent considéré comme un défaut ».

La cuisine encore et toujours…

Comme nous venons de le voir, les changements de mode de vie s’articulent souvent autour de la cuisine. Beaucoup ont découvert et apprécient désormais de déjeuner chez eux. Une modification des comportements qui pousse et accentue le concept de cuisine conviviale et pièce à vivre qui commençait à s’imposer depuis de nombreuses années.

Plus spacieuse, plus agréable, à l’ère du télétravail elle devient un critère non négligeable dans le choix d’un appartement.

Lit-bureau, canapé-bureau, cuisine-bureau ou bureau-bureau ?

Qui n’a pas, dans les premiers temps du télétravail imposés par la crise sanitaire, choisi comme bureau son lit ou son canapé ? Hyper cool les premiers jours, mais une vraie galère par la suite. 

Et la table de la cuisine sur laquelle on fait une petite place pour poser l’ordi ? Certains gardent le mauvais souvenir de regrettables accidents ménagers…

Il faut se faire une raison, rien ne vaut un espace dédié pour travailler efficacement et agréablement, ou à minima une pièce assez grande pour installer un coin bureau

Leur absence va, à terme, devenir préjudiciable pour certaines transactions immobilières. L’espace ne peut plus être une espèce en voie de disparition…

De l’air, de l’air !

Lors des confinements, ceux qui vivaient à la campagne ou qui ont pu bénéficier des charmes d’un jardin, ont supporté l’enfermement mieux que ceux qui n’ont pas eu cette chance. Les balcons et les terrasses ont également été très appréciés. 

Depuis, les logements avec extérieur sont très appréciés et les professionnels du secteur, comme le confirme Le Figaro Immobilier, ont constaté « un changement notable des habitudes de consommation qui n’est pas prêt de s’estomper ». La présence d’un extérieur fait partie des critères les plus demandés. 

Ce point nous ramène à de nombreux articles que nous avons déjà écrits sur la pertinence de passer le périphérique pour accéder à des biens abordables avec balcon, voire terrasse, dans des centres-villes hyper bien desservis et à la qualité de vie appréciable.

Meryem Guillemet, conseillère indépendante en immobilier du réseau IAD France, est formelle : «Si un extérieur est un critère en or dans l'immobilier ? La réponse est un grand OUI. Dans des secteurs très urbains, avec peu d'extérieurs et où le prix au mètre carré est élevé, un balcon ou une terrasse représentent une plus-value non négligeable et qui compte dans la valeur du bien ».

Écoutons également Sébastien Anceau, agent immobilier pour Stéphane Plaza Immobilier dans l’Essonne : « Ceux qui ne peuvent pas se permettre d’acheter sur Paris s’éloignent pour avoir des plus grands espaces, des jardins, de l'air, du calme ». Il ajoute : "Aujourd’hui, un appartement sans balcon est moins demandé sur le marché et encore plus après cette période de confinement". 

Ces experts sont unanimes pour déclarer que la volonté d’avoir une bonne qualité de vie semble n’avoir jamais été aussi importante et que cette envie d’extérieur, pas forcément compatible avec tous les budgets, pousse les futurs acquéreurs à passer le périphérique. CQFD

Ils auraient eu pour mission de faire la promo de Revenus-Locatifs.com que nous n’aurions pas pu espérer mieux.

Aujourd’hui la banlieue est la capitale de « l’immobilier génération télétravail ». C’est à Aubervilliers, Saint-Denis, Evry-Courcouronnes, Vitry-sur-Seine, Noisy-le-Grand, Champigny-sur-Marne, Argenteuil et dans l’ensemble des villes qui seront desservies par le Grand Paris Express, à un horizon qui se rapproche un peu plus de nous chaque jour, qu’il est malin d’investir. D’autant plus que les dernières lignes desservant les villes d’avenir de l’Île-de-France devraient être mises en service vers 2030 environ.

Quand ça rame, les nerfs crament.

Quand il est question de télétravail, les meilleurs arguments d’un bien immobilier sont mesurés à l’aune du Mbit/s. Et, comme dirait Saint Immo, il faut prioriser trois éléments : la qualité de la connexion internet, la qualité de la connexion internet et la qualité de la connexion internet. Car, si elle est défaillante, adieu terrasse, cuisine design, et bureau perso… il faut reprendre le chemin du « taf comme avant ».

Revenus-Locatifs.com rappelle qu’un réseau très haut débit est en cours de déploiement en Ile-de-France et le Grand Paris devient un géant mondial de la donnée. Ça fait réfléchir…

Génération Co

La génération connectée est également celle de la colocation et, de plus en plus, du coliving. Les Echos la décrivent comme « plus adaptée à des parcours professionnels plus chahutés qu’avant ». 

Le coliving apparaît comme répondant avec succès aux nouvelles contraintes professionnelles. En effet, les logements y sont dans leur grande majorité équipés d’une connexion internet digne de ce nom, et chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes très vigilants sur ce point.

Ajoutez à cela des superficies bien plus importantes que celles des logements individuels compatibles avec les revenus des jeunes actifs, des espaces de vie et de convivialité et il n’y a plus de question à se poser sur le succès du coliving.

Magali S, présidente et cofondatrice d’une start-up de coliving déclarait après le premier confinement : « Au bout de trois semaines de confinement, nous enregistrions déjà 30% de demandes supplémentaires de la part de locataires. Depuis cette tendance se maintient ».

Questions - Réponses

- Où trouver à des prix compétitifs des logements prometteurs de plus-values conséquentes, offrant toutes les conditions pour répondre aux exigences du télétravail et des nouveaux comportements : espace, convivialité, qualité de vie, excellente connexion ?

- En banlieue

- Et avec qui ?

- Avec le spécialiste de l’immobilier locatif en Île-de-France : Revenus-Locatifs.com.

Propriétaires, locataires et télétravail : législation et autres contraintes

Dans le guide d’usages reçu par les employés des entreprises qui ont signé un accord collectif ou une charte, figure cette phrase : « Assurez-vous que le règlement n’interdit pas le télétravail ».

- Comment ça, il pourrait être interdit de télétravailler dans une copropriété ?

- Pas d’affolement, tout vient de la clause « Habitation bourgeoise exclusive » qui figure dans certains règlements de baux en copropriété ? Nous allons voir ce qu’il en est exactement.

Soyons clairs, cette clause qui interdit toute activité professionnelle et prévue pour ne pas risquer de gêner le voisinage, bien que légale, est obsolète. Elle était, à l’origine, prévue pour empêcher les nuisances dues à la multiplication des domiciliations d’entreprises dans des baux d’habitation. C’était avant, nous dirons même jadis… le télétravail est passé par là et sa réalité s’impose aux anciennes pratiques.

OUI, il est permis de travailler dans son logement, et ce que l’on soit propriétaire ou locataire. Selon MIG Gestion la loi affirme que si l’on installe un bureau à son domicile, et ce même si on est locataire et/ou commerçant, le propriétaire ou les autres copropriétaires ne peuvent pas s’y opposer. 

Seules des nuisances répétées pourraient empêcher de poursuivre l’activité à domicile.

En clair, la clause « habitation bourgeoise exclusive » interdit uniquement de :

• Recevoir des clients ou des fournisseurs.
• Réceptionner des marchandises en nombre et imposer leur stockage aux voisins, même pour quelques heures, dans les parties communes. 
• Organiser des réunions régulières.

Pour un locataire, le fait de télétravailler à domicile ne justifie aucun avenant au contrat de bail, ni aucune augmentation de loyer.

- Et, au delà du télétravail « simple », faut-il une autorisation du bailleur pour que le locataire puisse domicilier son activité professionnelle à son domicile ?

- Pas du tout. Mais il y a tout de même certaines conditions à respecter :

• Le logement doit être la résidence principale, pour les villes de plus de deux cent mille habitants et les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
• Il n’est possible de domicilier la société dans le logement que pour une durée de cinq ans maximum quand le contrat de bail ou le règlement de copropriété comporte une clause qui interdit la domiciliation d’une personne morale au domicile du dirigeant.
• Il faut continuer à habiter le logement.
• Impossibilité de recevoir la clientèle, les fournisseurs ou des marchandises.
• Interdiction d’employer des salariés.

Déjà en 2016, la Cour de cassation avait débouté un propriétaire qui reprochait à son locataire, gérant d’une SARL, d’avoir installé son bureau dans son logement. Le bailleur estimait qu’il y avait violation de la «clause d’habitation bourgeoise». 

La juridiction a considéré, au contraire, que la seule présence d’un bureau, la seule domiciliation d’une entreprise, même commerciale, ne peut être interdite à un occupant à partir du moment où elle n’est pas nuisible aux voisins.

Nous sommes en Mars 2021, le télétravail est là et bien là et l’immobilier qui ne veut pas s’y adapter se réserve un avenir bien limité.

À très bientôt,

Kévin Savonni

Sources

- Peter Jørgensen consulting : https://www.peter-jorgensen-consulting.com/teletravail-immobilier-paris.html

- MIG Gestion :  https://www.mon-immobilier-gere.com/actualites/proprietaires-bailleurs/ai-je-le-droit-de-teletravailler-dans-mon-logement-que-dit-la-loi/

- franceinfo : https://france3-regions.francetvinfo.fr/grand-est/coronavirus-confinement-teletravail-remis-accent-efficacite-contre-quantite-1842788.html

- magnolia.fr : https://www.magnolia.fr/actualites/immobilier/impact-teletravail-marche-immobilier

- FIGARO immobilier : https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/vendre/je-vends/balcon-jardin-terrasse-ces-criteres-qui-valent-de-lor-en-immobilier, https://immobilier.lefigaro.fr/article/le-teletravail-peut-il-etre-interdit-dans-ma-copropriete_9b752f30-ee00-11ea-ae6c-46bd514916cd/