- Où en sommes-nous sur la TVA sur terrain à bâtir, plus exactement la TVA sur marge sur des cessions de terrain à bâtir ?
- C’est une excellente question et le sujet est tellement ardu que nous ne savons pas si nous devons vous remercier de nous l‘avoir posée.

N’étant pas des experts juridiques, nous allons sérieusement nous plonger dans l’article 392 de la directive TVA, nous rapprocher (beaucoup) du Lefebvre et, par la magie du copier-coller, vous apporter la réponse la plus pertinente possible.

TVA terrain revendu à bâtir et questions préjudicielles 

Dans le cadre d’un contentieux intéressant l’ancien régime de TVA immobilière, et comprenant la TVA terrain acquis non bâti revendu comme terrain à bâtir, le Conseil d’État avait renvoyé deux questions préjudicielles à la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE).
Une question préjudicielle, étant celle sur laquelle le juge saisi de manière principale d’un litige ne peut se prononcer et doit alors surseoir et poser la question à la connaissance d’un autre juge, vous pouvez vous imaginer la complexité de l’interrogation

• Régime de la marge pour la cession de terrains acquis non bâtis revendus comme terrains à bâtir

La Cour de Justice de l’Union européenne a tranché : le régime de la marge ne peut pas s’appliquer à la cession de terrains acquis non bâtis revendus comme terrains à bâtir.
En revanche, la division en lots ou la fiabilisation de terrains à bâtir avant leur revente ne font pas obstacle à cette application.

Sa réponse, attendue par beaucoup de professionnels de l’immobilier, aux questions préjudicielles que lui avait posées le Conseil d’État sur l’interprétation de l’article 392 de la directive TVA, transposé à l’article 268 du CGI, est tombée.

La Cour juge que l’article 392 de la directive TVA permet d’appliquer le régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir dans deux cas :
1. Lorsque leur acquisition a été soumise à la TVA, sans que l’assujetti qui les revend ait eu le droit de déduire cette taxe.
2. Lorsque leur acquisition n’a pas été soumise à la TVA, mais que le prix auquel l’assujetti-revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de TVA qui a été acquitté en amont par le vendeur initial. On peut penser qu’est visée la situation où la TVA d’amont a été répercutée par le vendeur non assujetti dans le prix de vente.

En dehors de cette hypothèse, le régime de la marge ne s’applique pas aux livraisons de terrains à bâtir dont l’acquisition initiale n’a pas été soumise à la TVA, soit qu’elle se trouve en dehors de son champ d’application, soit qu’elle s’en trouve exonérée.‍

TVA terrain qui est devenu à bâtir après son acquisition  

TVA terrain acquis non bâti : au sujet de la condition d’identité juridique entre le bien vendu et le bien cédé, la Cour confirme la lecture retenue par le Conseil d’État, dans un arrêt qui avait été très commenté.
Elle estime que l’article 392 de la directive exclut l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains acquis non bâtis, sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir.

Notamment visée : l’hypothèse d’un terrain acquis alors qu’il ne répond pas à la qualification de terrain à bâtir définie par la législation nationale conformément à la directive.

La Cour précise au point 53 de son arrêt que le régime dérogatoire de la taxation sur la marge s’applique aux seuls terrains à bâtir qui, définis comme tels par les États membres en tant que terrains destinés à supporter des édifices, sont achetés en vue de la revente.

TVA terrain acquis non bâti et caractéristiques modifiées

L’article 392 de la  directive n’exclut pas l’application du régime de la TVA sur marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente, par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles qu’une division en lots ou la réalisation de travaux d’aménagement permettant l’installation de réseaux desservant lesdits terrains, à l’instar, notamment, des réseaux de gaz ou d’électricité.
La Cour précise au point 62 que si l’article 392 de la directive TVA se réfère à la « livraison de terrain à bâtir achetés en vue de la revente », il ne saurait être conclu que ces termes interdisent que les terrains aient fait l’objet de transformations par l’assujetti-revendeur, pour autant qu’ils puissent être qualifiés de terrains à bâtir lors de leur revente.

Nous espérons que le sujet de la TVA sur terrain à bâtir, acquis non bâti, est plus clair pour vous. 

Nous avons fait tout notre possible...