Le plan local d’urbanisme (PLU) est le principal document de planification de l’urbanisme sur le plan communal.
Aussi, bien maîtriser le sujet des zones du PLU de la commune où se situe le bien est indispensable avant de se lancer dans un projet de construction, de modification ou de rénovation.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous assurons les travaux de rénovation des logements de nos clients investisseurs et allons examiner dans cet article tout ce qu’il faut connaître des règles, de l’utilité et du fonctionnement de ce document réglementaire, pièce maîtresse de la faisabilité d’un projet immobilier.
Au sujet des autorisations d’urbanisme, consulter également notre INDISPENSABLE « Le permis de construire ».
Depuis le 1er décembre 2020, le PLU (plan local d’urbanisme) a succédé au POS (plan d’occupation des sols).
Sa vocation est plus ambitieuse que celle de ce dernier car il prend en compte l’évolution des priorités sociétales.
Sa visée n’est plus seulement technique mais stratégique et il dépasse le droit des sols pour s’inscrire dans une démarche globale : il contribue à la détermination du projet d’aménagement et de développement de la commune et comporte des éléments décisifs en matière d’écologie et de développement durable.
- Le PLU définit, à l’échelle de la commune ou d’un groupement de communes, les règles et les modalités de mise en œuvre qu’il est nécessaire de respecter pour l’aménagement et l’utilisation des sols, dans le respect des exigences du développement durable.
- Le PLU permet de connaître ce qu’il est possible de construire et de réhabiliter, qu’il s’agisse d’habitations individuelles, de commerces, de lieux de travail, d’espaces culturels ou sportifs, de logements sociaux...
Le PLU constitue le document de référence en matière d’aménagement urbain. Il est indispensable de le consulter avant toute demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux (DP)
Il définit les règles d’emprise au sol, de hauteur des bâtiments, de surface de plancher maximale, les éventuelles servitudes d’utilité publique ou privée, l’affectation des sols et bien d’autres points à prendre en considération dans les travaux de construction, de transformation, d’extension, de division, de rénovation...
Le PLU est consultable en mairie ou en ligne sur le site officiel de la mairie.
Certaines communes ne disposent pas de PLU, qui est non obligatoire depuis décembre 2000. Il faut alors consulter les cartes communales.
En l’absence de PLU et de carte communale, le document de référence est le règlement national d’urbanisme (RNU).
Il faut impérativement se conformer aux spécifications du PLU, sous peine de refus du permis de construire ou de lourdes sanctions évaluées selon la gravité de l’infraction (de la mise aux normes à la destruction du bien).
Les documents graphiques et le plan de zonage constituent la principale interface.
Ils contiennent deux types d’information :
Elles concernent leurs zones constructibles ou non constructibles.
Elles concernent la description précise de la réglementation applicable à la constructibilité pour chaque zone : implantation, contraintes architecturales, hauteur maximale des bâtiments...
On distingue quatre zones.
Il s’agit des zones les plus propices à la construction car elles sont déjà urbanisées et raccordées à différentes infrastructures et services.
Les zones urbaines sont divisées en catégories, en fonction de l’activité principale du secteur, qui peuvent être concernées par des réserves ou des clauses de protection.
Il s’agit de secteurs ouverts à l’urbanisation et donc constructibles sans contrainte majeure.
Les zones à urbaniser distinguent les secteurs immédiatement urbanisables (1UA) de ceux nécessitant des travaux de viabilisation pour être urbanisés ultérieurement (2UA).
L’urbanisation des zones 2UA est tributaire d’une modification ou d’une révision du plan local d’urbanisme.
Elles sont particulièrement réglementées et protégées.
Seules les constructions servant aux intérêts publics ou à l’activité agricole sont acceptées.
Ces zones naturelles et forestières sont également particulièrement préservées par les PLU en raison de la préservation des sites mais également en prévention des risques naturels comme les inondations.
Au sein de ces quatre principales zones, il existe de nombreux sous-secteurs qui n’ont pas obligatoirement la même dénomination selon les communes.
Notre conseil : pour lire correctement un PLU, il faut avant tout localiser la parcelle sur le plan de zonage.
Ensuite, il faut étudier les informations réglementaires correspondant à cette zone, sans oublier les légendes.
Un PLU n’est pas constitué que des documents graphiques et du zonage, il comprend également :
Il s’agit d’un document généraliste fondé sur un diagnostic territorial présentant la situation de la commune et ses enjeux. Il comporte une analyse de l’état initial de l’environnement.
Il s’agit d’un document politique qui explicite le projet d’urbanisme des élus et de la collectivité.
Il exprime la cohérence du projet de développement et d’aménagement de la commune et définit les règles générales en matière de construction.
Il respecte au mieux les contraintes environnementales.
Pour en savoir davantage, consulter nos INDISPENSABLES :
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