Quand chaque mètre carré compte, qui ne rêve pas de disposer de plus d’espace dans sa maison et d’y rajouter une pièce en aménageant le garage ?
Mais, avant de mettre le projet de transformation en œuvre, il faut vérifier qu’il respecte un certain nombre de conditions et qu’il peut être effectué en toute légalité.
Chez Revenus-Locatifs.com, nous sommes spécialistes de l’immobilier locatif, clé en main, en Île-de-France, et nous maîtrisons les règles édictées par le code de l’urbanisme et les plans locaux d’urbanisme pour accompagner tous ceux qui désirent se lancer dans le projet de gagner des mètres-carrés.
Cet article va couvrir les différentes étapes, des formalités administratives aux travaux d’aménagement.
Pour optimiser les espaces habitables, consulter également nos INDISPENSABLES « L’aménagement des combles » et « L’aménagement d’un sous-sol »
Et, au sujet des autorisations d’urbanisme, nos INDISPENSABLES « Travaux réalisables sans autorisation » et « Le permis de construire »
La transformation d’un garage en lieu de vie s’apparente à un changement de destination et est soumise à certaines contraintes.
Il est impératif de s’assurer des conditions et des règles à respecter, ainsi que des démarches administratives à effectuer afin de ne pas s’exposer à d’éventuelles sanctions juridiques pour avoir voulu gagner de l’espace en abusant les services concernés.
Le gain de place peut coûter cher…
La première des choses est de se rendre en mairie pour savoir si les modifications pour optimiser l’espace sont gérées par le plan local d’urbanisme (PLU).
Une mise aux normes du système d’assainissement et la construction d’un ou plusieurs espaces de stationnement peuvent également être exigées.
La superficie du garage va déterminer le type d’autorisation d’urbanisme nécessaire.
Le garage ne comptait pas dans le total de la surface de plancher de la construction. Cette transformation va l’y intégrer.
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculées à partir du nu intérieur des façades après déduction des surfaces de stationnement, et des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Consulter notre INDISPENSABLE « Les différentes surfaces dans l’immobilier »
Les modifications de façade sont soumises à des demandes d’autorisation.
- TVA de 20%.
Les travaux ne sont pas considérés de rénovation et ne bénéficient pas de la TVA à 10%.
- Réajustement des impôts locaux, des impôts fonciers et de la taxe d’habitation à la suite de l’augmentation de la surface habitable.
Les autorisations diffèrent selon que l’habitation se situe dans une commune dotée ou non d’un plan local d’urbanisme (PLU).
• Création d’une superficie comprise entre 5 m2 et 20 m2 : déclaration préalable de travaux.
• Création d’une superficie supérieure à 20 m2 : demande de permis de construire.
• Modification de façade : demande de permis de construire.
• Création d’une superficie inférieure à 20 m2 : déclaration préalable de travaux.
• Création d’une superficie entre 20 m2 et 40 m2 :
- Surface de plancher totale (aménagement + existant) < 150 m²
Zone urbaine : déclaration préalable de travaux.
Hors zone urbaine : demande de permis de construire.
- Surface de plancher totale (aménagement + existant) > 150 m2 : demande de permis de construire.
• Modification de façade : déclaration préalable de travaux.
• Surface de plancher totale (aménagement + existant) ≥150 m2 : recours à un architecte
• Remplacement de l’ancienne porte de garage par une nouvelle ouverture.
• Création éventuelle de nouvelles ouvertures (extérieures et/ou intérieures).
• Isolation des murs et du plafond ou du rampant.
• Isolation de la dalle béton existante, pour le confort thermique.
• Raccordement aux différents réseaux : électrique, chauffage, eau (si salle d’eau prévue).
• Création des cloisons intérieures (suivant le projet).
• Peinture et revêtements de sol.
Le garage n’est peut-être pas directement accessible depuis la maison.
Cela ne pose pas de problème quand on souhaite pouvoir bénéficier d’une pièce totalement indépendante.
Si le garage est accolé à la maison mais sans ouverture sur les pièces d’habitation il va falloir créer une ouverture dans le mur de séparation.
On ne se lance pas sans précaution dans la modification d’un mur porteur et nous conseillons de faire appel à un professionnel.
Un garage n’est pas conçu pour laisser entrer la lumière naturelle.
Il est peut-être possible de créer de nouvelles ouvertures (se renseigner pour les autorisations d’urbanisme nécessaires) ou de placer des tuiles de verre sur le toit.
Mais, la solution pour « illuminer » un garage sans avoir à réaliser de gros travaux consiste à remplacer la porte d’origine par une baie vitrée.
Prévoir un système occultant (volets roulants, stores, portes coulissantes …) pour se protéger des regards extérieurs.
Un garage n’est pas étudié pour être confortable.
L’isolation d’un garage est rarement performante.
On peut opter pour une isolation extérieure ou pour une isolation intérieure. Cette dernière est facile à mettre en place et peu coûteuse.
Consulter nos INDISPENSABLES sur l’isolation thermique et l’isolation phonique.
Les garages sont rarement chauffés.
Quand le garage est accolé à l’habitation, le système de chauffage existant guide le choix.
S’il s’agit de chauffage central, il suffit de prolonger l’installation.
Quel que soit le mode de chauffage, l’important est que la pièce soit agréable à vivre malgré la température extérieure.
La réglementation thermique
Le projet d’aménagement doit être conçu dans le respect des préconisations de la réglementation thermique 2012 (RT 2012).
Quand le projet est soumis à une demande de permis de construire il faut y joindre une attestation de prise en compte de la RT 2012.
Suivant la surface au sens de la réglementation thermique (surface SRT) de l’extension, la réglementation à appliquer diffère.
L’installation d’origine est généralement insuffisante.
Celle-ci est à prévoir le plus tôt possible. Ce n’est pas quand les travaux sont terminés qu’il faut penser à réaliser des saignées pour placer les gaines où passeront les fils électriques, ni à se poser des questions sur l’emplacement des prises et des interrupteurs.
Il est souvent utile d’installer un tableau électrique pour regrouper l’alimentation des nouvelles lignes.
Un garage n’est à priori pas prévu pour installer un évier, un lavabo, une douche ou une baignoire
Il faut s’assurer que les canalisations existantes peuvent être raccordées ou prévoir un nouvel approvisionnement.
Vérifier également si le dénivelé est suffisant pour l’écoulement.
Nous recommandons vivement de s’adresser à un professionnel.
Les prix peuvent varier du simple au double selon le type d’aménagement et sa complexité.
Les travaux ne sont pas facturés au même tarif qu’il s’agisse d’une chambre supplémentaire, d’un studio indépendant avec cuisine et salle d’eau, d’une salle de jeux, d’un dressing, etc.
Ils sont en moyenne compris entre 500 € et 1000 € (tarifs à titre indicatif).
Chez Revenus-Locatifs.com, tous les travaux sont compris dans une enveloppe globale définie dès la définition du projet de rénovation des maisons que nous acquérons pour le compte de nos clients investisseurs.
Comme c’est le cas pour tous nos chantiers, la transformation d’un garage en pièce de vie est réalisée sous le contrôle de notre architecte HMONP.
Découvrez quelques-uns de nos projets.
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