Vous êtes nombreux à nous avoir contactés suite à la parution de notre dernier article La banlieue est la nouvelle capitale de l’immobilier. Ce qui démontre, s’il en était besoin, que le Grand Paris n’aiguise pas seulement l’appétit des investisseurs professionnels.
Nous avons constaté que plupart de vos commentaires s’articulent autour de la même remarque : trop de choix tue le choix. Comme le faisaient remarquer Céline et Romain de Paris 10 : « Pour nous, le bon choix est celui que nous ne regretterons pas ». Alors, pour Céline, Romain, et vous tous, nous avons décidé d’établir le Top 6 des villes du Grand Paris qui représentent à nos yeux, les meilleures opportunités d’investissement immobilier.
Et, vu le nombre de villes et de biens que nos yeux examinent avec la plus grande attention depuis des années en Ile-de France, vous pouvez leur faire confiance, ils savent de quoi ils parlent.
The winners are :
Aubervilliers l’accueillante, Aubervilliers la dynamique.
Longtemps considérée comme une des villes les plus pauvres de France, elle est aujourd’hui, avec le projet du Grand Paris qui booste son potentiel, l’incarnation de l’avenir.
Nous avons remarqué que de nombreuses entreprises s’y installent, attirées par sa vitalité et, croyez-nous, c’est un signe qui ne trompe pas… Même Chanel vient à Aubervilliers pour y installer son futur pôle des Métiers d’Art.
Encore du sang neuf pour la ville avec les 600 nouvelles personnes qui y travailleront.
Saviez-vous que celles et tous ceux qui ont le talent de toujours être les premiers à flairer les opportunités de rendements élevés y ont déjà investi ? Mais, pas d’angoisse, il est loin d’être trop tard… Il vous reste d’excellentes affaires à faire. Ok, les prix montent mais ils sont encore très abordables à condition de ne pas vous laisser doubler sur la ligne de départ.
Petit apport, grand rapport, c’est ça Aubervilliers…
Comme nous l’avions développé dans notre dernier article, ne vous éloignez pas trop des commerces et des transports pour trouver votre bonheur.
Quelques indices pour vous aider à visualiser vos zones de recherches :
- avec les stations Mairie d’Aubervilliers (Ligne 7 déjà présente) et Fort d’Aubervilliers (Ligne 12 déjà présente) qui seront mises en service en 2030 pour les lignes 15 et 16 le quartier d’affaires de La Défense sera alors à moins de vingt minutes…
- le Centre Commercial Le Millénaire, situé face à Chanel, la proximité du siège de Véolia et du Fashion Center, le périphérique pas loin, les lignes 7 et 12 du métro, le RER E et le tramway 3b, vont, à coup sûr, vous faire jeter un œil du côté de la Porte d’Aubervilliers.
Alors, convaincus ?
Il ne serait pas inutile, non plus, de s’intéresser au centre-ville qui a été bien réhabilité…
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Il ne suffit pas que le développement des transports rende une ville accessible, encore faut-il que les conditions financières le soient aussi…C’est le cas de Saint-Denis.
Bien que le prix au mètre carré y ait fait un bond de plus de 10% en 1 an, elle représente, pour les ménages parisiens, exclus des investissements intra-muros par leurs tarifs inabordables, une excellente alternative pour acquérir un bien immobilier.
Mais ne croyez pas que c’est pour cette seule raison que Saint-Denis se trouve aux premières places de notre classement ; sa situation stratégique y est également pour beaucoup.
Bien sûr, Saint-Denis va, elle aussi, être positivement impactée par le développement des transports inhérent au projet du Grand Paris. Bien sûr la future gare de Saint-Denis Pleyel tiendra la dragée haute à celles de Châtelet et de La Défense. Bien sûr, Saint-Denis est au carrefour des grands axes qui desservent Paris et la région, sans oublier la Seine et le canal Saint-Denis pour les transports fluviaux. Mais voyons plus grand, voyons plus loin, regardons l’Europe depuis les aéroports du Bourget et de Roissy-Charles de Gaulle situés à moins de 20 km.
Regardons de plus près Londres, Bruxelles, Amsterdam, Berlin avec la gare du Nord qui n’est pas très éloignée non plus.
Imaginez-vous l’extraordinaire potentiel de cette ville ?
Si elle n’est pas le centre du monde, Saint-Denis se situe au centre des grands échanges régionaux et européens.
Et, cerise sur le gâteau, Saint-Denis sera au cœur des jeux olympiques et paralympiques de 2024.
What else ?
Le secteur que Revenus-Locatifs.com vous préconise de privilégier en priorité est le quartier Confluence-Pleyel qui accueillera la méga-gare citée plus haut, et nous sommes à 100% en accord avec eux.
Mais, tout Saint-Denis va bouger… le baromètre LPI-SeLoger conseille, d’élargir son horizon et, entre autres, de ne pas négliger l’hyper-centre et le quartier ancien.
Si l’avenir appartient à la jeunesse, il appartient assurément à Évry-Courcouronnes.
Sur ses 90 000 habitants, près de 40 % ont moins de 21 ans. Il faut voir les milliers d’étudiants qui se rendent à son université et à ses écoles supérieures pour se faire une idée de sa vitalité…
Et, tous les investisseurs immobiliers le savent : qui dit étudiants, dit forte demande en logements locatifs.
Nous en profitons pour vous rappeler, qu’il s’agisse d’un logement nu ou meublé, en colocation ou pas, Revenus-Locatifs.com est le partenaire idéal pour vous accompagner du choix du bien à sa location en passant par le financement et la conduite des travaux.
Evry-Courcouronnes ne présente que des avantages, idéalement située à 26 kilomètres au sud-ouest de Paris, elle se trouve particulièrement bien desservie avec ses quatre gares (Évry-Courcouronnes-Centre, Évry-Bras de Fer-Génopole, Évry-Val-de-Seine et Grand-Bourg). Les autoroutes A6, A10, A3 et A4, tout comme la N7 et la D88 permettent d’accéder à Roissy et Orly.
Précisons aussi que cette ville idéale pour investir est en plein essor : des dizaines de milliers de m2 de surfaces commerciales sont à venir et de nombreuses entreprises s’y installent, dont presque une centaine de biotechnologie.
Avec Evry-Courcouronnes, nul besoin de se projeter dans la matérialisation de l’effet Grand Paris car, s’il est une ville dans notre classement particulièrement attractive avant même les retombées de ce gigantesque chantier, c’est bien Evry-Courcouronnes. L’arrivée du Tram12 Express, à l’horizon de 2022 est assurément un plus, mais ce n’est qu’un plus de plus.
Pour vous aider à prendre votre décision, nous vous recommandons d’aller investiguer du côté du centre ville dans le quartier du centre commercial Evry 2 et à proximité de la gare RER Évry Courcouronnes.
Tout comme Saint-Denis, Vitry-sur-Seine séduit de nombreuses entreprises, ce qui, nous le rappelons, est, un marqueur fort de la santé du marché.
Pourquoi Vitry-sur-Seine dans notre Top 4 ?
Ne faisons pas l’erreur de nous arrêter aux 0,3% de progression des prix qui y ont été enregistrés sur un an quand la croissance démographique et la forte urbanisation sont là.
Vitry-sur-Seine va se révéler comme l’une des grandes bénéficiaires de l’Effet Grand-Paris. Deux super gares y verront le jour en 2024 : les très attendues gares des Ardoines et de Vitry-Centre.
Vitry-sur-Seine, ville la plus étendue et la plus peuplée du Val-de-Marne, est au centre d’une importante dynamique. L’ambition est d’y créer un nouveau pôle d’attractivité et de vie. Pour vous donner une idée du gigantisme du projet, sachez que le quartier des Ardoines est l’une des plus importantes opérations d’aménagement en France, labellisée Opération d’Intérêt National.
On parle de 600 000 m² de rénovation dont 60% de bureaux !
Le désenclavement de la ville passe par la création d’un pôle intermodal où s’articuleront le RER C, la connexion des lignes 14 et 15, la ligne T Zen 5, un terminal de bus et une gare du Grand Paris Express qui fera le lien avec les aéroports de Roissy-Charles de Gaulle et Orly.
Et ce n’est pas tout, nous venons d’apprendre qu’une filiale de Bouygues a pour projet de faire du quartier des Ardoines un pôle numérique de premier plan.
Mais où s’arrêtera l’ambition de Vitry-sur-Seine ?
Si l’on s’en tient à la règle qui veut que la rentabilité d’un investissement immobilier est corrélée à la proximité des transports des commerces et des zones d’emploi, c’est donc le quartier des Ardoines que nous vous recommandons vivement pour réaliser un investissement immobilier gagnant.
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Noisy-le-Grand donne la priorité à la qualité du cadre de vie de ses habitants et, c’est vrai, il fait bon vivre à Noisy-le-Grand.
Cinémas, médiathèque, conservatoire, gymnases, salles et terrains de sport, centre aquatique, commerces, centres commerciaux, espaces verts… bien des villes qui la regardent de haut seraient avisées de la prendre en exemple.
Au delà de ce Noisy-le-Grand d’aujourd’hui, tournons-nous vers celui de demain
La ville, 3e pôle d’affaires d’Île de France, est en pleine mutation. La rénovation de plusieurs quartiers et la construction de nombreux logements neufs sont en cours ou en projet. Et, comme nous l’avons vu pour les autres villes de notre Top 6, les aménagements du programme du Grand Paris vont impacter positivement l’avenir des Noiséennes et des Noiséens.
Totalement opérationnelle à l’horizon 2030, la future gare de Noisy-Champs, l’une des plus grandes gare d’interconnexion du Grand Paris Express, fera la liaison entre la ligne A du RER et les lignes de métro 16 et 15 Sud. On prévoit 150 000 voyageurs par jour. Mais pas question de privilégier le gigantisme au détriment du cadre de vie : jardins, frondaisons végétales, murs de rocailles, grandes baies vitrées qui laissent entrer la lumière, en donnant une vue sur la ville font partie du cahier des charges.
Nul besoin d’être expert pour deviner combien les prix de l’immobilier de cette commune, qui se trouve seulement à une quinzaine de kilomètres de Paris, vont s’en trouver boostés.
Secteurs à privilégier : en premier lieu les abords de la gare de Noisy-Champs. Champs-sur-Marne voyant son temps de trajet entre sa gare et Pont-de-Sèvres diminuer de moitié (37 minutes contre plus d’une heure aujourd’hui) deviendra aussi très attractive.
Un détail à ne pas négliger : la gare de Noisy-Champs et la commune de Champs-sur-Marne se trouvent dans le 77 où le prix du mètre carré est moins élevé que dans le 93.
Y investir peut se révéler un véritable coup de maître. Pensez-y.
Ville au riche patrimoine historique et culturel, ville aimée des impressionnistes pour ses bords de Marne, Champigny-sur-Marne ne manque pas de charme. Mais les charmes qui nous intéressent en priorité ici sont ceux des investissements immobiliers prometteurs. Pas de problème, de ce côté là également Champigny a de sérieux atouts.
Sa proximité avec les universités de Paris-Est-Créteil-Val-de-Marne (Paris XII), Marne-la-Vallée et l’institut universitaire de technologie d’Evry-Bretigny-Athis-Mons attire les étudiants qui représentent une population de choix pour les investissements immobiliers locatifs
Mais si les investisseurs ont les yeux de Chimène pour cette commune de la banlieue sud-est, c’est encore une fois dû à la magie du Grand Paris Express et de la ligne 15 Sud qui amènera deux nouvelles gares à Champigny. La mairie les présente ainsi : la gare Champigny-centre en interopérabilité entre les lignes 15 sud et 15 est et la gare Bry-Villiers-Champigny en interconnexion avec les lignes P du transilien et du RER E.
Avec cette nouvelle ligne, la mobilité en Île-de-France, et à Champigny qui nous intéresse tout particulièrement, va prendre une nouvelle dimension.
L’aéroport d’Orly sera à 27 minutes.
Roissy-Charles-de-Gaulle se trouvera à moins de 30 minutes grâce aux nouvelles lignes prévues dans le cadre du Grand Paris Express.
Et la proximité des aéroports ça change tout pour l’attractivité et les plus values à réaliser.
Le destin de Champigny, qu’on surnomme déjà « le Nouveau Vincennes », est des plus prometteurs et nous sommes prêts à parier qu’elle va rapidement devenir une des villes les plus demandées d’Île de France.
Les prix de l’immobilier y restent plus abordables qu’à Nogent, Le Perreux ou Joinville-le-Pont mais ils s’inscrivent sur un excellent trend et c’est le moment d’en profiter.
Secteurs à privilégier : les quartiers de Coeuilly, de Plant de Tremblay, tout comme les alentours des gares de Champigny-centre et Bry-Villiers-Champigny.
Encore un point à prendre en considération, Champigny est éligible au dispositif de défiscalisation de la loi Pinel.
Revenus-Locatifs.com, vous en donne toujours plus. Notre Top 6 compte 7 villes.
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Pour ses atouts touristiques et culturels.
Pour sa proximité avec Paris, ses deux gares (Argenteuil et Val d’Argenteuil), la ligne J du Transilien, les lignes de métro et de bus qui la desservent.
Pour ses plus de 11 000 entreprises, l’université de Cergy-Pontoise et ses 17000 étudiants.
Pour Roissy-Charles de Gaulle à 35 minutes et Orly à environ 1 heure.
Pour le Tram 11 Express à l’horizon 2027.
Pour la loi Pinel à laquelle elle est éligible.
En centre ville.Dans les quartiers Les Côteaux, Val Notre-Dame et Orgemont-Valembert.
Vous avez fait votre choix ? Notre métier est de vous accompagner pour qu’il soit le meilleur.
Chez Revenus-Locatifs.com nous pouvons prendre en charge votre projet immobilier dans sa globalité, alors rencontrons-nous pour élaborer ensemble la stratégie d’investissement qui convient le mieux à votre situation et à vos projets.
Nous sommes une structure à taille humaine parce que composée d’experts qui n’ont pas besoin de démultiplier les postes pour être efficaces.
Chez nous, l’expertise a des visages : ceux de Félix, d’Eddy, de Guillaume et de Nicolas. Ils ont hâte de vous rencontrer.
À très bientôt,
Kévin Savonni
Fondateur et Président du Groupe Revenus-Locatifs
Investisseur actif et expert en immobilier rentable en Île-de-France
Source :
- dividom.com / Baromètre LPI-Se Loger
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