Avant d’investir dans l’immobilier, vous devez vous construire une stratégie de la même manière que si vous dirigiez une entreprise. C’est la manière dont nous abordons l’immobilier chez Revenus-Locatifs.com, c’est-à-dire que nos investissements doivent être rentables et dégager un cash-flow net positif (pour connaître le définition du cash-flow net, je vous invite à télécharger le guide : « Investissement immobilier – Comment se créer des revenus locatifs »). Vous devez être également capable de bâtir une équipe solide avec laquelle vous allez partager votre stratégie.

Je vais vous aider dans cet article à commencer à identifier le type d’investisseur que vous voulez être. La plupart des investisseurs immobiliers ne réfléchissent jamais à leur style d’investissement. Mais pour être efficace dans l’immobilier, vous devez concentrer votre attention sur les retours sur investissement que vous attendez.

Quel est donc votre style d’investissement ?

• L’investisseur « cash-flow+ »
  ‍Cette stratégie consiste à dégager des flux de trésorerie nette positive. Cet investisseur va privilégier des flux annuels sans forcément parier sur une hausse du marché immobilier.
  ‍
• L’investisseur « patrimonial »
  ‍Plutôt axé sur l’augmentation de la valeur foncière que sur la génération de cash-flow positif. Cela veut dire que cet investisseur accepte d’avoir un cash-flow négatif tous les mois, mais il espère une augmentation substantielle des prix dans les années à venir.
  ‍
• L’investisseur « plaisir »  Qui effectue un investissement en fonction de son passe-temps favori comme avoir une résidence de vacances (à la mer ou à la montagne par exemple) en mixant usage et locatif.

Ce n’est clairement pas ce dernier style d’investissement que je conseille à mes clients, mais il en faut pour tous les goûts et je préfère qualifier ce type d’investissement comme étant un achat de plaisir plutôt qu’un investissement.

À ce stade, vous allez me dire que vous souhaiteriez avoir les deux premiers dans le même investissement. Moi aussi, la combinaison d'un appartement avec un cash-flow fortement positif et un investissement dit « patrimonial » me fait toujours rêver, mais il faut être réaliste, ça ne court pas toutes les rues. Cela dépend clairement de l’emplacement et surtout de la ville dans laquelle le bien se situe.

Pour cela, il faut identifier les différents marchés :

• Marché « tendu »
  Dans ces villes comme Paris, Lyon et maintenant Bordeaux, les prix sont élevés au mètre carré. L’attractivité économique, l’accès via les transports, la densification de la population poussent les prix vers le haut.  Ce marché est la caractéristique d’un investissement immobilier dit « patrimonial »
  ‍
• Marché « équilibré »
  ‍Généralement des périphéries de grandes villes gardant une attractivité importante notamment en termes de logement où les prix de vente ne sont pas excessifs. Sur ce type de marché, la demande locative est forte et la proportion de propriétaire occupant est plus faible que dans les marchés tendus.
  ‍
• Marché « difficile »
  ‍On retrouve ce type de marché dans des zones rurales éloignées des pôles d’attractivité économique. Généralement, les rentabilités locatives sont très élevées (> 10%) mais la soutenabilité des loyers (surtout en période de crise économique) et la valeur du bien sont fluctuant à la baisse.

Avec ces différents paramètres, vous pouvez vous concentrer à définir votre stratégie d’investissement immobilier. Le but étant de mixer les stratégies et type de marché. Je privilégie toujours cette approche lorsque je conseille un client sur la mise en place de sa stratégie. Je vais explorer dans un prochain article l’investisseur « cash-flow+ ».

‍

<rl-cta>🚀 Démarrons notre collaboration<rl-cta>