Nous avions abordé dans un article précédent les différents dispositifs défiscalisant (Lien article ici). Cette semaine, nous allons faire un focus sur le dispositif Pinel ancien optimisé au déficit foncier. La loi Pinel ancien permet une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du montant de l’investissement. Le régime du Déficit Foncier permet lui de déduire les travaux de ses revenus fonciers, et d’imputer 10 700 € sur son revenu global. La défiscalisation Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier permet de cumuler les deux mécanismes.

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I. Le mécanisme du Pinel réhabilité optimisé au Déficit Foncier permet de bénéficier :

– De la réduction d’impôt Pinel qui porte sur le montant du foncier et des travaux d’aménagements intérieurs.
– De la déductibilité sur le revenu liée au Déficit Foncier qui porte sur les travaux des parties extérieures. Dans ce cas l’avantage fiscal est immédiat, contrairement à celui du Pinel, et il échappe au plafonnement global des niches fiscales. Plus la tranche marginale d’imposition de l’investisseur sera élevée, plus le gain fiscal sera important. 
En revanche, à la différence des régimes de défiscalisation Monuments Historiques et Malraux, la réduction d’impôt générée par un investissement Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier s’inscrit dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales, soit 10 000€.

• Exemple d’une opération en loi Pinel ancien optimisée au déficit foncier :

Un couple avec 2 enfants dispose d’un revenu imposable de 170 000 €, dont 10 000 € de revenus fonciers. Leur Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est de 41%. Ils investissent dans un projet Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier pour un montant total de 250 000€ dont 75 000€ pour le foncier et 175 000€ de travaux. Sur ce dernier montant, les travaux éligibles au Pinel sont de 90 000€ et 85 000€ pour les travaux éligibles au Déficit Foncier.
Une location sur 9 ans ouvre droit à une réduction de 29 700€ (75K€ + 90K€) x 18%.
La durée des travaux sera de deux ans ce qui va leur permettre d’imputer 10 700€ par an sur le revenu global et d’effacer l’imposition sur les revenus fonciers existants. Le gain d’impôt sera de 16 974€ [(10 700 + 10 000€) x 2 ans x 41%], plus 3 440€ de réduction de CSG-CRDS (10 000€ x 2 ans x 17,2%). 
Il leur restera 43 600€ de déficit foncier reportable sur plusieurs années, ce qui engendrera un gain fiscal et social supplémentaire de 25 375,20€ [43 600€ x (41% + 17,2%)].
Le gain fiscal et social global sera de 75 489,20€ sur 11 ans dont 2 ans de travaux, soit un gain fiscal et social d’environ 30,2% sur le montant du projet. La même opération en Pinel seul génèrerait 18% de gain fiscal. Et ce uniquement une fois les travaux terminés.

Cet exemple nous montre que l’acquisition d’un bien sous le régime du dispositif Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier est fiscalement plus avantageux qu’en Pinel classique, plus le taux marginal d’imposition est important. A l’inverse, son impact est moindre pour les contribuables faiblement imposés.

Pour bénéficier de ce mécanisme de défiscalisation en Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier, il faut respecter des règles drastiques et le montage n’est pas à la portée d’un particulier.

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II. Quels sont les critères à respecter ?

- Critères de réhabilitation de l'ancien : notion de décence du logement 
La loi a instauré des critères de décence pour un logement, que l'on peut retrouver à l'Article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dans cet article qui explicite 15 critères à respecter pour qu'un logement soit décent, lorsque vous voulez réhabiliter un logement ancien, il faut que celui-ci se trouve fortement délabrer : il ne doit pas satisfaire à plus de 4 critères de décence sur les 15 prévus à l'article 6. De plus, ce logement ne doit également pas satisfaire à plus de 6 critères de performance techniques et énergétiques sur les 12 prévus par la loi. Enfin, les travaux doivent être suivis et certifiés par un professionnel (tout comme le non-respect des critères de décence et de performances techniques).

III. Quels sont les 15 critères de décence d’un logement ?

1. Composition du logement :
   a) nombre et nature des pièces principales et des pièces de service ;
   b) surface habitable et hauteur sous plafond au sens de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.
2. Etat général du gros œuvre
3. Étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
4. Etat de la toiture et de la charpente
5. Etat des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse
6. Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d’accessibilité
7. Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l’amiante
8. Electricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles
9. Gaz : sécurité et état général
10. Etat des réseaux d’eau :
    a) alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations ;
    b) évacuation des eaux usées et des eaux vannes.
11. Installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : WC, baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude
12. Etat de la cuisine : existence d’une cuisine (ou coin-cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson
13. Dispositif de chauffage : description et état général ; adaptation aux caractéristiques du logement ; dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion
14. Dispositifs de ventilation et d’ouvertures : description et état général
15. Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage

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IV. Quels sont les 12 critères de performances techniques ?

1. Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation
2. Absence de risque d’accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l’immeuble
3. Absence de flocages, calorifugeages et faux-plafonds contenant de l’amiante et absence d’autres matériaux dégradés contenant de l’amiante.
4. Sécurité de l’installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :
   a) présence d’un appareil général de commande et de protection de l’installation, en principe le disjoncteur de branchement ;
   b) protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l’origine de l’installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement ;
   c) liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d’eau) ;
   d) dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs ;
   e) élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés ;
   f) conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes ;
   g) en cas de rénovation de l’installation électrique les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles.
5. Sécurité de l’installation de gaz notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements ; présence d’une ventilation adaptée au système d’évacuation des fumées de combustion ; présence d’un robinet pour chaque appareil, accessible et manœuvrable ; qualité de la combustion ;
6. Évacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d’odeurs (siphons et colonnes ventilées)
7. Existence d’au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide
8. Existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales
9. Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents)
10. Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble
11. Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m²K et compatible avec la ventilation du logement. Si le respect de cette exigence impose le remplacement de ces éléments, la valeur Uw doit alors être inférieure à 2,4 W/m²K. Toutefois, il peut être dérogé à cette obligation de remplacement si l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France, requis pour l’autorisation des travaux, permet une amélioration des éléments existants permettant d’atteindre une valeur inférieure ou égale à 2,9 W/m²K.
12. Dans le cas d’un chauffage individuel, quel que soit le statut de l’immeuble, ou d’un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique présence :
    a) d’un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière a minima référence RT 2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage (présence d’une chaudière correspondant aux caractéristiques thermiques de référence de l’article 22 de l’arrêté du 29 novembre 2000 relatif aux caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments ;
    b) ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d’un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d’émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation ;
    c) ou un chauffage par un système thermodynamique.

A la fin des travaux de réhabilitation, la réduction d’impôt PINEL ancien réhabilité n’est accordé que si les 15 critères de décence d’un logement sont respectés et que les si les 12 critères de performances techniques d’un logement sont respectés. 

Nous proposons à nos clients des opérations de ce type avec une garantie fiscale par notre cabinet d’Avocat partenaire. 

Pour conclure, la loi Pinel optimisée au Déficit foncier permet d’améliorer de manière significative le gain fiscal par rapport au Pinel classique. Elle présente également l’avantage de se porter sur des biens de qualité une fois réhabilité car les biens anciennement insalubres se situent le plus souvent dans des zones plus centrales. La notion d’investissement patrimonial est à prendre en compte dans la valorisation de son bien immobilier comparée au Pinel neuf.

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A bientôt,

Kévin Savonni

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