Nous avions abordé dans un article précédent les différents dispositifs défiscalisants (Voir l'article dur les différents dispositifs de défiscalisation). Cette semaine, nous allons faire un point sur le dispositif de la loi Malraux. A la différence des régimes de défiscalisation du type Pinel, la réduction d’impôt générée par un investissement Malraux ne s’inscrit pas dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales à 10 000€ par an. La loi de défiscalisation Malraux permet une réduction d’impôt de 22 à 30% des travaux de restauration de votre investissement Malraux.
La loi Malraux est adaptée aux contribuables payant plus de 15 000€ d’impôt. En effet, elle permet une réduction d’impôt importante, pouvant aller jusqu’à 120 000€ à répartir sur un an jusqu’à quatre ans.
Ce dispositif bénéficie aux contribuables fiscalement domiciliés en France. En revanche, en sont exclus, les autres contribuables qu'ils soient :
- Domiciliés hors de France,
- A Monaco même s'ils sont assujettis en France à l'impôt sur le revenu en application de la convention fiscale franco-monégasque.
Le dispositif est réservé aux opérations de restauration complète d'immeubles bâtis situés :
- Soit dans un Site patrimonial remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé, un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé :
- Sont classés au titre des sites patrimoniaux remarquables : (1) les villes, villages ou quartiers dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public. (2) les espaces ruraux et les paysages qui forment avec ces villes, villages ou quartiers un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à leur conservation ou à leur mise en valeur.
Le classement au titre des sites patrimoniaux résulte d'une décision du ministre chargé de la culture, après avis de la Commission nationale du patrimoine et de l’architecture. Cette appellation "Site patrimonial remarquable" résulte de la loi relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine, publiée le 8 juillet 2016. Cette loi précise qu'entrent également dans ce classement de sites patrimoniaux remarquables les :
- Secteur sauvegardé ;
- Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique ;
- Aires de mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AVAP) lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique ;
- soit enfin, pour les opérations de restauration déclarées d'utilité publique engagées jusqu'au 31 décembre 2019 : (1) dans un quartier ancien dégradé, (2) pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2016, dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitats anciens dégradés et faisant l'objet d'une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).
Les immeubles doivent être des locaux à usage d'habitation. Dans tous les cas, le produit de la location doit être imposé dans la catégorie des revenus fonciers.
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Le montant des dépenses éligibles servant de base de calcul à la réduction d'impôt est retenu dans la limite d'un plafond variant selon la date à laquelle l'opération de restauration a été initiée (pour apprécier cette date il faut se baser sur la date de demande de permis de construire ou de déclaration préalable) :
- pour les opérations engagées avant 2017, ces dépenses sont retenues dans la limite annuelle de 100 000€ (Sur 4 ans, le plafond global est fixé à 400 000€ à raison de 100 000€ par an),
- pour les opérations engagées à compter de 2017, ces dépenses sont retenues dans la limite d'un plafond pluriannuel pour les 4 années de 400 000€ (il n'y a donc plus de limite annuelle, mais un plafond global de 400 000€ pour les 4 années, ce plafond pouvant intégralement être utilisé dès la 1ère année).
Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 30 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) dans le périmètre d'un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), ou dans un secteur sauvegardé, dans des quartiers anciens dégradés, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU),
22 % lorsque les dépenses sont effectuées pour des immeubles situés dans un dans un SPR couvert par un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou lorsque l'opération a été déclarée publique, dans une ZPPAUP ou une AVAP où les contraintes sont moindres.
Lorsque les dépenses portent sur un local à usage d'habitation, le propriétaire doit prendre l'engagement de le louer nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de 9 ans.
La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, à l'un de ses associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé.
Les associés de la société doivent s'engager à conserver leurs parts jusqu'au terme de l'engagement de location. La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. La durée de location de 9 ans exigée pour le bénéfice de l'avantage fiscal est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d'effet du bail initial. Un bail entré en vigueur un 1er janvier arrive à échéance un 31 décembre. La signature de l'acte authentique de vente du bien, effectuée le dernier jour du bail, au bout des 9 ans, avec remise effective des clés à minuit, permet de remplir la condition de location imposée par la loi.
Les intérêts d’emprunt (murs et travaux), reportables 10 ans, sont déductibles des revenus fonciers.
Depuis 2009, un programme loi Malraux peut aussi être monté en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover), statut proche de la VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) pratiquée dans le neuf.
Dans une opération Malraux en VIR, les déblocages de fonds se font aux mêmes moments et dans des proportions identiques pour tous les investisseurs, en fonction de l’avancement réel des travaux. Et il n’est alors pas possible de passer une partie des travaux en déficit foncier.
Note : dans un montage en ASL (Association Syndicale Libre) ou en AFUL (Association Foncière Urbaine libre), le calcul de la plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du foncier, sans majoration des dépenses liées aux travaux de rénovation. En revanche, pour une acquisition réalisée dans le cadre du régime juridique de la VIR, le montant d'acquisition s'entend du prix du foncier et des travaux réalisés. Les frais d'acquisition viennent également s'additionner au prix d'achat du bien immobilier. Ils sont calculés sur le prix du foncier dans le cadre d'une ASL ou d'une AFUL, et sur le montant total de l'acquisition -foncier et travaux- dans le cadre de la VIR.
La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient :
- la rupture de l'engagement de location ou de l'engagement de conservation des parts ;
- le démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts, sauf lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à poursuivre les engagements pris par le défunt, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.
Aucune remise en cause de l'avantage n'est effectué lorsque la rupture des engagements conditionnant l'octroi de l'avantage fiscal survient suite au licenciement, à l'invalidité ou au décès du contribuable ou de son conjoint.
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La réduction d'impôt s'applique aux opérations de restauration complète d'immeubles situés dans les secteurs définis ci-dessus déclarées d'utilité publique. Cette condition n'est toutefois pas exigée pour les immeubles situés en secteur sauvegardé lorsque le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) de ce secteur a été approuvé.
Les dépenses éligibles s'entendent des dépenses suivantes engagées de la date de délivrance du permis de construire (ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable) jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivante :
- charges foncières de droit commun suivantes : (1) dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire, (2) primes d'assurance, (3) dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, (4) dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, (5) impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales, de certains établissements publics ou d'organismes divers ainsi que la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage perçu dans la région d'Ile-de-France, (6) frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commissions versées à un tiers pour la gestion des immeubles ;
- frais d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration ;
- dépenses de travaux imposés ou autorisés en application des dispositions législatives ou réglementaires relatives aux secteurs et zones mentionnés ci-dessus y compris les travaux effectués dans des locaux ayant pour objet de transformer en logement tout ou partie de ces locaux ;
- de la fraction des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses.
Le cas échéant, cette durée de 3 ans minimum est prolongée du délai durant lequel les travaux sont interrompus ou ralentis par l'effet de la force majeure ou du fait de la découverte fortuite de pièces nécessitant le déclenchement de fouilles archéologiques.
Lorsque les dépenses de travaux sont réalisées dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à rénover, le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt est celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l'acquéreur selon l'échéancier prévu au contrat.
Pour le Malraux, les revenus fonciers se déclarent de façon usuelle sur une 2044, tandis que la réduction d’impôt liée aux travaux de restauration se reporte directement sur la 2042 C (Complémentaire). Pour les investissements loi Malraux montés avec notre Groupe Revenus-Locatifs, nous travaillons avec un cabinet d’avocat spécialisé dans ce montage qui vous délivrera les différentes attestations nécessaires, ainsi qu’une aide à la déclaration de revenus. Lors de la première déclaration consécutive à une défiscalisation Malraux, il convient de joindre un engagement de location nue, pour neuf ans.
Prenons l’exemple d’un couple payant 50 000€ d’impôts annuels. Ce couple fait l’acquisition en 2020 d’un bien immobilier protégé au sein d’un secteur sauvegardé pour un montant de 400 000€ dont 240 000€ de travaux de restauration et 160 000€ de foncier.
De manière simple, considérons que ces travaux sont uniformément répartis sur les 3 années de restauration, soit 80 000 € de travaux par an. Cette répartition peut souvent s’ajuster en pourcentage sur les 3 ans. Rappelons que le taux de la réduction d’impôt Malraux dans le cadre d’un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé en Secteur Sauvegardé est de 30% du montant des travaux de restauration.
Ce couple percevra sur les revenus 2020, 2021 et 2022 une réduction d’impôt annuelle de 24 000 €, soit 30% de 80 000 € de travaux annuels. Au global la réduction d’impôt s’établit à 72 000 € sur 3 ans.
Ainsi, sur les revenus 2020, ce couple ne paiera plus que 26 000€ d’impôts au lieu de 50 000€ ; idem pour les 2 autres années suivantes.
Chez Revenus-Locatifs nous effectuons des opérations en loi Malraux sur des petites unités, une dizaine d’appartements par opération. Nous restons à votre disposition pour toute demande d’information.
À bientôt,
Kévin Savonni
Loi n° 62-903 du 4 août 1962 :
Code de l’Urbanisme – Article-L313-1 à L313-3
Code de l’Urbanisme – Article-L313-4 à L313-4-3
Code Général des Impôts :
Modification 2017 du champ et des modalités d’application de la réduction d’impôt
Arrêté 2018 fixant la liste des quartiers conventionnés NPNRU
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